안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 

저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다. 

최근 각종 전세사기 사건, 전세보증금 미반환 사건이 발생하여 세입자 분들이 전세보증금을 떼이게 되는 사례가 속출하고 있는데요. 

최근 발생하고 있는 전세사기 사건은 임대인 파산, 전세집 경매와 같이 복잡한 쟁점을 수반하고 있는 경우가 대부분입니다. 

오늘은 임대인이 파산한 경우 전세보증금을 돌려받기 위해서 세입자가 진행해야 할 법적조치가 무엇인지를 함께 알아보도록 하겠습니다. 

1. 임대인 파산, 가스라이팅인지 먼저 확인해야

최근 임대인이 파산, 회생을 진행하겠다고 말하면서 전세보증금을 돌려주기 어렵다는 말을 하는 경우가 많습니다. 

이러한 임대인을 말을 듣게 되면 세입자들은 크게 당황을 할 수밖에 없는데요. 임대인이 파산을 하겠다고 이야기하면 세입자들은 막연한 불안감에 휩싸이게 될 수밖에 없습니다. 

파산, 회생은 채무자회생법이 정하는 법적 절차이기는 하지만, 최근에는 무책임한 임대인들이 이를 악용해 자신의 책임을 면피하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 

전세를 살고 있는 세입자들은 먼저 임대인의 회생, 파산 신청이 가스라이팅인 것은 아닌지 의심을 해볼 필요가 있습니다. 

실제로 회생, 파산 절차를 진행하지 않으면서 세입자를 불안감에 빠뜨려놓고, 임대인에게 일방적인 조건으로 합의를 시도하는 경우가 많습니다. 

회생, 파산을 전문으로 하는 일부 변호사 사무실에서 세입자들을 불러놓고 겁을 주면서 세입자들이 일방적으로 불리한 조건을 제시하는 경우가 많은데요. 

세입자들은 법적 책임을 면피하려고 하는 임대인의 가스라이팅에 속아넘어가서는 안되고, 전세보증금을 돌려받기 위한 적극적인 법적조치에 착수할 필요가 있습니다. 

2. 임대인 파산시 세입자 대응방법은?

임대인이 파산 선고를 받게되면 해당 사실은 부동산등기부에 기재가 됩니다. 만약 등기부를 확인해보았는데 파산 선고 사실이 기재되어 있지 않다면 책임을 면피하기 위한 술책일 가능성이 높습니다. 

임대인이 실제로 파산 절차를 진행한다고 하더라도 임대인의 페이스에 휘말려서 수동적인 대응으로 일관해서는 안됩니다. 

주택임대차보호법, 채무자회생법이 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 특별한 보호를 하고 있는만큼, 법에서 보장하는 권리들을 적극 활용해 손해를 최소화할 필요가 있습니다. 

주택임대차보호법은 대항력과 우선변제권을 보유한 임차인을 특별한 보호 대상으로 규정하고 있습니다. 

임대인이 파산 신청을 하였다면 먼저 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보했는지 체크를 할 필요가 있습니다. 전입신고, 확정일자, 주택의 점유의 요건을 갖추면 세입자는 주택임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있게 됩니다. 

아울러 채무자회생법은 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 보유한 임차인이 보유한 임대차보증금반환채권을 '별제권'으로 분류해 특별히 규정하고 있습니다. 

'별제권'은 파산재단의 특정재산에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 

별제권을 보유한 임차인은 파산절차의 진행과 상관없이 독립적으로 행사할 수 있는 권리를 행사할 수 있기 때문에, 수동적인 대응보다는 적극적인 권리행사로 보증금을 지킬 필요가 있습니다.

이 외에도 임대인이 고의적으로 전세사기를 친 경우라면 불법행위로 인한 손해배상책임을 부담하게 되는데, 불법행위로 인한 손해배상채권은 파산절차에서 면책이 되지 않는 채권에 해당합니다. 

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 목적으로 고의적으로 사기를 친 경우에는 민사소송 뿐만 아니라 형사고소절차를 병행하여 임대인에 대해서 법적책임을 물을 필요가 있습니다.

일부 악질적인 임대인들은 세입자들이 관련 법률을 잘 알지 못한다는 점을 악용해 가스라이팅을 하는 경우가 많은데, 이러한 임대인의 술책에 넘어가서는 안되고 법에서 보장하는 권리를 적극 활용하셔야 하겠습니다. 

3. 전세사기사건 전문 변호사의 도움을 받으세요. 

임대인 파산은 복잡한 법적 문제를 수반합니다. 파산 관련 문제가 생기게 되면 세입자의 보증금 반환 계획에도 큰 차질을 빚게 됩니다. 

임대인이 가스라이팅을 하기 위해 말로만 파산을 하겠다고 하는 경우도 있고, 실제로 파산 절차를 진행하는 경우도 있는 등 임대인의 속을 도대체 알 수 없는 경우도 많습니다. 

하지만 어떤 경우이던지 간에 전세보증금을 돌려받지 못하는 결과가 초래되면 세입자는 임대인에게 합당한 법적 책임을 물을 수 밖에 없습니다. 

수동적인 대응으로는 피해를 회복하는데 한계가 있다는 사실을 기억하고, 초기단계에서부터 전세사기 사건에 정통한 전문 변호사의 조력을 받아 문제를 해결하시는 것이 바람직합니다. 

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 전세사기 사건에 휘말린 세입자 분들의 절박한 사정에 공감해 필요한 모든 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다. 

임대인 파산 등의 문제로 전세보증금을 회수하는데 큰 어려움을 겪고 계신 분들은 전세사기 사건 해결 스페셜리스트인 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.