경매에 넘어간 전세집 보증금 반환

물가가 치솟는 요즘 내집 마련의 꿈은 점점 멀어지고 있습니다. 지금은 제대로 된 전세집 구하는 것도 어려운 실정인데요.

겨우 전세집을 마련했더니 갑자기 집이 경매에 넘어갔다는 소식은 청천벽력같은 소식이 아닐수가 없습니다.

요근래 위 사안으로 상담요청하시는 분들이 부쩍 늘었습니다.

전세집이 경매에 넘어갔다면 길고 긴 싸움을 해야하는데 이때 어떻게 대응해야 좋을까요?

대부분 전세집이 경매에 넘어가는 상황은 집주인이 채무를 변제하지 못했기 때문일텐데요.

세입자가 준 보증금을 일단 받고 써버린 뒤 나몰라라 해버리는 집주인의 경우 이런 일이 일어나기 십상입니다.

잘 살고 있던 집에 갑자기 전세집이 경매에 넘어갔다는 소식을 들으면 세입자의 입장에서는 막막할 수 밖에 없는데요. 언제 쫓겨날지 모른다는 불안감에 하루하루 떨며 지냅니다.

경매로 넘어간 전세집 보증금을 어떻게 돌려받을까요?

전세집이 경매에 넘어갔다면 가장 먼저 권리분석을 하셔야하는데요.

권리분석이란 단어가 거창하게 들릴 수 있지만, 전세집을 둘러싼 이해관계를 분석해 보증금을 돌려받을 수 있는지 따져보는 것인데요.

권리분석은 주로 경매절차에서 사용하는 단어입니다. 전세집이 경매에 넘어갔다면 세입자는 권리분석을 해 자신의 현재상황을 분석한 뒤 적절한 대응방안을 모색해야합니다.

살던 집이 경매에 넘어갔다면 먼저 대항력과 우선변제권을 보유하고 있는지 확인하셔야 하는데요. 대항력과 우선변제권은 주택 임차인의 중요한 권리입니다.

대항력이란 임차인이 임대인을 제외한 제3자에게 임대차 계약관계의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미하는데요. 대항력을 보유하고 있다면 소유권이 변동되더라도 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하도록 되어있기 때문에, 새로운 집주인에게 보증금반환을 요구할 수 있는데요.

대항력을 보유하고 있다면 경매나 매매를 통해 소유자가 변경된다고 하더라도 새로운 소유자에게 임차인의 권리를 보장해 줄 것을 요구할 수 있습니다.

임차인의 중요한 권리라함은 아무래도 보증금반환청구권일텐데요. 대항력을 보유한 임차인은 새로운 소유자에게 계약기간 보장을 요구할 수 있음은 물론이고, 임대차 계약이 종료된 이후에 보증금 반환을해 줄 것도 요구할 수 있습니다.

대항력이 성립하기 위해서는 "주택의 인도+전입신고+점유"의 성립요건이 필요한데요. 대항력은 전입신고를 마친 다음날 0시에 효력이 발생하게 됩니다. 따라서 세입자들은 집주인으로부터 주택을 인도 받는 즉시 전입신고를 하셔야 권리를 보호받을 수 있는데요.

부동산 등기부등본상 임차권에 선행하는 다른 권리가 없다면 대항력을 취득하게 되는것입니다.

대항력 취득 이후에 임차건물에 설정되는 다른 권리(근저당권, 가압류)들은 내 임차권보다 후순위기 때문에 대항력을 보유한 임차인은 해당 권리들에 비해 우선권을 취득하는데요.

우선변제권은 임차 건물이 경매나 공매로 넘어가는 경우 낙찰 대금에서 후순위 권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제권의 취극요건은 위에서 말씀드린 대항력 취득요건에 확정일자를 받으셔야 하는데요

따라서 임대차계약 작성 즉시 확정일자를 취득해두시는것이 좋습니다.

확정일자는 동사무소에 방문해서 취득할 수도 있지만, 최근에는 동사무소를 직접 방문하지 않고 민원24라는 인터넷 페이지를 통해 접수가 가능합니다.

한마디로 전세집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부는 대항력과 우선변제권 취득여부에 달려있는데요. 대항력과 우선변제권을 보유하고 잇다면 다른 이해관계인들에 비해 우선적인 권리를 취득하기 때문입니다.

대항력과 우선변제권을 보유하고 있는 세입자라면 두가지 선택권이 있습니다.

첫번째는 경매절차에서 배당요구를 한 이후에 배당금액을 받고 이사 하는 방법입니다.

두번째는 배당요구를 하지 않고 전세집에 계속 살다가 낙찰자에게 소유권이 이전되면 낙찰자에게 보증금반환을 요구하는 방법입니다.

어떤 방법이 적절한지는 상황에 따라 다르기 때문에 이에 관련된 자료를 지참해 부동산 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 현명한데요.

경매절차에서 배당요구를 하는 것은 임대차 계약을 종료하겠다는 의사표시를한 것이기 때문에 충분히 심사숙고를 하신 이후에 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

대항력의 요건을 갖추었으나 임차 주택에 선순위 권리자가 있는 경우나 대항력을 보유하지 못한 임차인은 위 경우보다 경매 절차에서 불리한 위치에 있을 수 밖에 없는데요.

임차 주택에 나보다 선순위 권리자가 있거나, 대항력을 보유하지 못했다면 배당순위에서 밀리게 되기 때문에 경매 절차에서 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

이 경우 낙찰자가 소유권을 이전받더라도 낙찰자에게는 기존 임대차 계약관계가 승계되지 않기 때문에, 낙찰자가 퇴거를 요청하면 그대로 집을 비워줘야하는 상황이 되는건데요.

대항력과 우선변제권을 보유하지 못한 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 상태로 거주중인 주택에서 쫓겨나기까지 하는 상황에 처하게 되는 것입니다.

따라서 후순위 임차인이거나 대항력을 보유하지 못한 경우에는 전세보증금을 돌려받을 수 있는 다른 방법을 강구하셔야하는데요.

집주인에게 별도로 보증금반환청구소송을 제기하거나, 공인중개사의 중개과실을 물어 공인중개사에게 손해배상청구를 하는 등의 방법들을 찾아보아야하는데요.

집주인의 빚 때문에 세입자가 고생을 하는것이 매우 억울하지만, 보증금을 돌려받기 위해서는 발 빠르게 필요한 모든 법적 조치를 진행하셔야 합니다.

전세집이 경매에 넘어간 경우 보증금을 돌려받기까지 넘어야 할 장애물들이 굉장히 많습니다. 경매절차는 곳곳에서 예상치 못한 변수가 존재하기에 이와 관련해 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.

케이엔파트너스는 보증금을 돌려받지 못한 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여 신속한 전세보증금반환을 위한 전세보증금반환센터를 운영하고 있습니다.

전세집이 경매에 넘어가 노심초사하고 계신 분들은 케이엔파트너스 전세보증금반환센터에 도움을 요청하시기 바랍니다. 대한변호사협회에 공식 등록된 부동산 전문 변호사가 신속한 보증금 반환을 위해 필요한 조치를 취해드립니다.