주택임대차보호법 대항력

안녕하세요.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

날이 갈수록 부동산 가격이 급격하게 상승하면서 주거불안에 시달리는 분들이 점점 늘어나고 있는 추세입니다. 매매가와 전세가가 폭등하다시피 하여 일정한 주거지를 구하지 못하고 떠도는 사람이 많아지고 있는데요.

사람이 살아가면서 가장 중요하고 필수적인 것을 의식주라고 할만큼 주거에 대한 사항은 굉장히 중요하다고 할 수 있습니다.

주거지는 사람이 살아가는데 가장 중요한 요소중 하나이기 때문에 이와 관련된 법적 분쟁은 누구에게나 절박한 문제일 수밖에 없습니다.

주거지와 관련된 분쟁은 우리 주위에도 생각보다 빈번하게 발생하는데요. 이를 규율하는 것이 바로 "주택임대차보호법"입니다.

주택임대차보호법

주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위하여 정한 법률. 임차인(賃借人)은 보증금 중에서 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

임대차 계약의 당사자는 임대인과 임차인인데요. 양쪽 모두 주택임대차보호법에 적용을 받는 것은 마찬가지이기 때문에, 손해를 보지않기 위해서는 주택임대차보호법에 대해서 알아두셔야 할 필요가 있습니다.

주택임대차보호법에서 가장 중요한 내용 중 하나는 바로 "대항력"에 관한 것입니다. 주택임대차보호법은 목적, 적용범위 이후에 "대항력"에 관한 내용을 규정하고 있는데요. 가장 핵심이 되는 내용이기 때문에 맨 앞에 배치한 것이라고 볼 수 있습니다.

주택임대차보호법(대항력에 관해)

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>

 

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

 

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

 

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

 

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

 

[전문개정 2008. 3. 21.]

주택임대차보호법의 대항력에 규정하고 있는 내용은 위와 같은데요.

사법연수원 교재에는 주택임대차보호법에서 대해 이야기하는 대항력은 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미한다고 기술하고 있습니다.

책에서 말하는 내용은 일반인들이 보기엔 조금 어렵게 느껴질 수 있는데요. 쉽게 설명드리자면 대항력이란 "임대차 계약의 당사자인 임대인 이외의 제3자에게 계약의 내용을 주장할 수 있는 권리"라고 할 수 있습니다.

주택임차인이 대항력을 구비하게 된다면, 임차주택을 매수하여 새롭게 소유권을 취득한 사람이나, 경매를 통하여 새로이 낙찰을 받은 사람이 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의거하여 임대인의 지위(권리 및 의무)를 승계하게 됩니다.

이 경우 임차인은 새로운 소유자 혹은 낙찰자에게 보증금을 반환해달라고 요구를 할 수 있는데요. 이를 통해 "대항력"이란 기본적으로 임차인의 권리를 보호하기 위한 규정이란걸 알 수 있습니다.

본래 계약이란 계약 당사자끼리만 그 효력을 주장할 수 있는 것이 원칙인데요. 예를 들어 매도인과 매수인이 매매계약을 체결 시, 매도인은 해당 매매계약의 당사자인 매수인에게 매매대금을 달라고 요구할 수 있을 뿐입니다. 즉 매매계약 당사자도 아닌 제3자에게 매매 계약의 효력을 주장할 수는 없는 것입니다.

하지만 임대차 계약의 경우, 임차인은 "갑"인 임대인에 비해 상대적으로 열약한 지위에 처해있는 것이 현실입니다. 또한 임대차 보증금은 서민인 임차인의 가장 중요한 자산이기 때문에, 이를 돌려받지 못하게 된다면 임차인은 극도로 절망적인 상황에 빠지게 됩니다. "갭투자"와 같이 임차인의 소중한 임대차 보증금을 투자의 수단으로만 생각하는 임대인들이 많은 것이 현실인데요.

주택임대차보호법은 임차인들을 보호하기 위해 "대항력"이라는 규정을 두어 임차인의 최소안의 주거 안정을 도모하면서 임차인의 중요 자산인 보증금 회수를 보다 용이하게 해주려는 것입니다.

그렇기 때문에 임대차 계약을 체결한 주택 임차인들은 반드시 대항력을 구비해두셔야 합니다. 대항력을 구비하는 것은 소중한 보증금을 지키기 위한 최소한의 필수 절차라고 할 수 있습니다.

대항력의 구비 요건

그렇다면 가장 중요한 대항력을 구비하기 위한 요건을 어떻게 될까요?

주택임대차보호법에서의 대항력은 (1) 주택의 인도, (2) 주민등록 이 두가지를 대항력의 요건으로 규정하고 있습니다. 임차인이 대항력을 구비하기 위해서는 반드시 임대인으로부터 건물을 인도 받은 뒤 해당 주택에 대하여 전입신고를 마쳐야 하는 것입니다.

"(1) 주택의 인도"란 집주인으로부터 주택에 대한 점유를 이전받아 사실상의 지배력을 확보하는 것을 말하는데요. 쉽게 설명드리자면 실제로 거주하는 것을 생각하시면 이해가기 쉬운데요. 주택의 점유를 이전받아 사실상의 지배력을 확보했다면 아무리 집주인이라도 세입자의 허락없이 임대 주택에 들어올 경우 주거침입죄 등이 성립할 수 있습니다. 주택의 인도는 세입자가 이사를 마친 경우를 의미한다고 생각하시면 됩니다.

"(2) 주민등록"은 전입신고를 의미하는데요. 대항력은 최대한 빠르게 구비하는 것이 좋기때문에 임차인은 이사를 마치는 즉시 전입신고를 하시는 것이 좋습니다. 주택임대차보호법이 규정하는 주민등록은 제3자에게 임차인이 보유한 임차권의 존재를 인식시키기 위한 목적을 지녔습니다. 실제로 경매절차가 진행되어도 낙찰 희망자들은 해당 부동산에 설정되어 있는 전입신고를 보고 입찰 여부를 결정하게 됩니다.

 

"주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 1988. 6. 14. 선고 87다카3094 판결).“

주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338).“

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 "그 다음날 0시"부터 효력에 발생합니다. 만약 전입신고와 주민등록을 마친 다음날에 소유자가 임대 주택에 근저당권을 설정했다면, 대항력의 취득시기는 같은 날 0시이기 때문에 근저당권보다 임차권의 순위가 앞서게 됩니다.

등기소의 업무는 오전 9시 이후부터 시작하기 때문에, 오전 0시에 효력이 발생하는 임차권을 효력이 근저당권보다 우선하게 되는 것입니다.

또 기억하셔야 할것은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력의 취득요건은 이와 동시에 대항력의 "존속요건" 또한 된다는 사실입니다.

즉 대항력을 유지하기 위해선 계속해서 지속적인 주택 점유와 전입신고를 빼선 안된다는 것입니다. 이 때문에 보증금을 반환받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 가야할 상황에 처하게 된다면 "임차권등기명령"을 신청하곤 합니다.

임차권등기명령은 일단 등기부에 기재가되면 이사를 가거나, 전입신고를 뺀 뒤에도 대항력을 유지하는 기능을 가지고 있습니다.

이러한 행위들로 인하여 대항력을 유지한다면 임대차 계약에 따라 취득한 모든 권리를 임대인이 아닌 제3자(매수인 또는 경매낙찰자) 에게 주장 할 수 있는 것입니다.

앞서 설명드린것과 같이 대항력이란 오롯이 임차인의 보호를 목적으로 주택임대차보호법이 특별한 예외를 두고 있는 규정입니다. 임차인의 입장에서 대항력이란 스스로의 권리를 지키기 위한 가장 중요한 권리인데요. 대항력을 구비하여 주택임대차보호법이 보장하고 있는 특권을 유지하는 것이 가장 중요합니다.

오늘은 주택임대차보호법의 대항력에 관하여 간단하게 알아보았습니다. 그러나 실제로 법에 근거한 대항력을 모두 갖추어도 보증금을 돌려주지 않는 임대인도 존재하고 있는데요.

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