보증금 돌려받기, 보증금반환 소송

안녕하세요.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

전세사기 사건이 이슈화된 이후 부동산과 관련된 업계에서 가장 말이 많은 것이 바로 "전세보증금반환"입니다. 보증금을 돌려받지 못해 전전긍긍하는 세입자 분들이 그만큼 많다는 애기인데요.

특히나 전세사기의 한 종류인 갭투자라는 폭탄이 터지면서 집주인이 도산하여 잘 살고 있던 전세집이 하루아침에 경매에 넘어가는 현상이 나타나고 있습니다. 전세집이 경매에 넘어가게 된다면 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 것이 아닌지에 대한 불안한 마음이 들 수밖에 없는데요.

전세집이 경매에 넘어가거나, 전세만기가 되어도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 신속하게 법적인 조치를 진행하셔야 하는데요. 전세금을 돌려받기 위한 세입자가 취할 수 있는 법적 조치는 임차권등기명령과 보증금반환소송이 있습니다.

임차권등기란?​

임차권 등기를 하면 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지되면서 자유롭게 이사할 수 있다. 임차권은 임차인이 필요한 서류를 구비하여 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청하여야 생기는 것으로, 임차인은 임차권 등기명령에 따라 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 임대차 등기 명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청 할 수 있다.

흔히 보증금을 돌려주지 않는 임대인들은 "전세만기가 될 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다."라고 이야기를 하곤 하는데요.

보증금을 돌려주지 않는 임대인들의 핑계가 하도 많다보니 오늘날에 이르러서는 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려주는 것이 무슨 정설처럼 되어 버렸습니다.

하지만 법률적으로 보면 임대인들의 이런 주장들은 전혀 근거가 없는 주장인데요. 새로운 세입자의 구해져야한다는 여부와 상관없이 임대차보호법에 의하여 임대인은 임대차 계약이 만료가 되는 날에 보증금 전액을 반환해야 하는 책임을 부담하게 됩니다.

자금융통의 흐름은 계약관계와 아무런 연관이 없는 임대인 개인의 사정에 불과한 것인데요. 사실 상식적으로만 생각해도 세입자의 입장에서도 집주인이 제 때에 보증금을 반환해주지 않는다면 새로운 주거지를 구하기 어렵기 때문에 이사를 갈 수 도 없는 상황인데요.

수천만원에서 수억원에 이르는 큰 돈이 묶여 버리게 된다면 세입자의 입장에서는 이루 말 할 수 없는 손해가 발생하게 됩니다.

대표적인 예중 하나가 당장 이사를 가야하기 때문에 대출을 추가로 받아 그로 인해 발생하는 이자를 부담하게 되는 것인데요. 금리가 급격하게 상승한 현시점에서는 매우 큰 손해가 아닐 수 없습니다.

또한 보증금을 제 때에 돌려받지 못하게 된다면 세입자는 금전적인 손해뿐만이 아니라 정신적인 스트레스도 이만저만이 아닌데요.

전세보증금반환을 위해서는 신속한 법적 조치가 중요한데요. 신속하게 보증금을 돌려받기 위해선 임대인의 채무불이행을 인지하는 즉시 법적 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

갭투자로 인하여 집주인이 국세 등을 납부하지 않아 집이 경매로 넘어간 경우에는 전세만기 시점이 남았다고 하더라도 즉시 보증금반환청구소송을 진행하는 방법을 고려해보셔야 합니다.

전세집이 압류될 경우 임대차 계약의 해지 사유가 될 수 있고, 만기시점까지 기다리게 된다면 오히려 보증금을 돌려받지 못하게 될 확률이 높기 때문입니다.

전세보증금반환청구소송에서 승소하기 위해서는 첫번째로 임대차 계약이 만료되어 있고 두번째는 임대차 계약이 종료되었지만 집주인이 보증금을 반환하지 않을 것이라는 요건이 입증되어야 합니다.

임대차 계약이 종료되기 위해서는 임대차 계약을 해지한다는 의사표시가 집주인에게 도달해야 합니다. 주택임대차보호법은 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월(2020.12.10 이전에 체결된 계약은 6개월에서 1개월)까지 통보를 하지 않는다면 임대차 계약이 "묵시적 갱신" 된다고 주장하고 있습니다.

임대차 계약이 묵시적 갱신되더라도 임차인은 임대차 계약을 언제든지 해지할 수 있지만, 해지의 효력은 해지통보가 도달한 떄로부터 3개월 후에 발생합니다.

법률에서 규정하고 있는 시간을 놓치면 3개월을 더 기다려야 하기 때문에, 제때에 해지통보 의사를 임대인에게 밝힌 뒤 이에 대한 증거를 확보해놓아야 합니다. 해지통보에 대한 증거는 임대인에게 내용이 전달이 되었다는 것이 중요하기 때문에 그 형식은 무방한데요. 카카오톡, 문자메세지, 전화녹취, 내용증명 발송 등 상대방에게 해지통보 의사가 도달되었다면 증거로서의 효력은 충분합니다.

전세보증금 반환소송의 핵심은 집주인에게 신속하게 보증금을 반환 받으면서, 집주인의 채무불이행으로 인해 발상한 손해 일체를 집주인에게 부담시키는 것입니다.

전세보증금반환소송 진행 시 발생한 지연이자, 소송을 진행하면 발생하는 소송비용을 집주인에게 부담시키는 방법의 절차로 진행해야 하는데요. 이러한 절차가 성공적으로 진행된다면 세입잔는 결과적으론 돈을 안들이고 소송을 진행하는 효과를 얻을 수 있습니다.

실제로 많은 분들이 가장 많이 물어보시는 것중 하나가 "집주인에게 돌려받지 못한 전세보증금에 관한 지연이지"를 받을 수 있는지 물어보시는데요.

미반환 보증금에 관한 지연이자를 청구하기 위해선 일단 집주인에게 임차건물을 인도해야합니다. 흔히 집주인이 보증금반환의무와 세입자의 건물인도의무가 서로 "동시이행의 관계"에 있다고들 이야기하는데요.

어느 한쪽이라도 부담하고 있는 의무를 이행하지 않을 경우 지체 책임을 물을 수 없습니다. 즉 집주인이 보증금을 반환해주지 않은 상태에서 세입자는 건물을 집주인에게 인도해주어야만 미반환 보증금에 대한 지연이자를 청구 할 수 있는 것입니다.

전세보증금이 3억이라면 지연이자만 하더라도 그 금액이 상당한데요. 3억에 연12%의 이자가 붙게 된다면 월에 300만원을 지연이자 명목으로 지급해야하는 것입니다. 이는 집주인에게 매우 큰 압박인 것입니다.

지연이자만 잘 지급받아도 집주인의 보증금미반환으로 인해 받은 피해를 회복할 수 있습니다. 전세보증금반환소송의 핵심은 신속한 진행과, 보증금 미반환으로 인한 피해를 집주인에게 부담하는 것이라고 할 수 있습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률 연구소는 다수의 보증금반환청구소송을 성공적으로 진행한 경험과 풍부한 노하우를 바탕으로 보증금반환을 위해 필요한 모든 법적 조치를 진행해드리고 있습니다.

보증금 미반환으로 인해 피해를 입으신 분들이 계신다면 제이씨엘파트너스 부동산법률 연구소에 도움을 요청하시 바랍니다.

대한변호사협회에 공