전세보증금 반환 지연이자 발생 시 대응법

전세보증금반환 지연이자 청구방법

안녕하세요

세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

수많은 사람들에게 목표를 물어본다면 대부분 내 이름으로 되어 있는 내집 마련이라고 할 수 있는데요. 하지만 세월이 지나면서 끝없이 높아만지는 집값으로 인하여 대부분은 전세 또는 월세로 임대차 계약을 하는 경우가 대부분입니다.

게다가 전세금 또한 일반적으로 감당하기 힘들기 때문에 은행으로부터 전세금 대출을 받아 전세보증 계약을 하는 분들이 대부분인 편입니다.

전세로 집을 계약 시 대출을 받은 경우 임대차 계약이 종료될 때에 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자는 아주 큰 손해를 입게 되는데요. 그렇기때문에 계약을 하신 분들이나 앞으로 계약을 하실 분들은 미리 법률 지식을 알고 있으면 좋습니다.

이번에는 전세보증금 반환 지연이자 청구 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

(1) 내용증명을 통한 해지 통보

임대차 계약이 만료된 후, 전세보증금 반환 청구를 진행하기 위해서 가장 첫 번재로 진행해야할 절차는 내용증명을 작성하여 임대인에게 통보하는 것입니다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에는 "묵시적 갱신" 이라는 규정이 있기때문에 계약 종료 표시를 하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

임대차 계약 종료 2개월~6개월 전까지 세입자는 임대인에게 계약해지 통보를 해야 증거로서의 효력을 가질 수 있는데요. 말그대로 통보이기 때문에 문자나 sns메세지, 전화 등 의 방법도 가능하지만 이 내용들이 증거로서의 효력을 가지기 위해선 임대인이 통보 내용을 확인했다는 내용이 증명이 되어야하는데 내용증명같은 경우는 우체국을 통하여 발송을 한 뒤 수령만 한다면 증거로서의 효력을 갖추기 때문에 가장 효과적인 방법이라고 할 수 있습니다.

만약 갱신을 하지 않을 계획이라면 계약종료 2개월~6개월 이내에 계약 종료 의사를 밝힌 뒤 그 내용을 증거로 남겨두시는 것이 좋습니다.

(2) 임차권등기 명령

임대차 계약이 종료가 된 후에도 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권 등기 명령을 신청해야 하는데요. 이는 확정일자와 대항력의 효력을 유지하기 위해서는 반드시 신청해야 할 중요한 절차입니다.

특히 계약이 종료되자마자 이사를 바로 가야하는 상황이라면 임차권등기 신청 후 등기부에 해당 내용이 기재가 된 것을 확인한 후 이사를 가는것이 가장 좋습니다.

임차권등기명령제도

"임차권등기명령제도"란 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게되면 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위해 시행된 제도

임차권등기 명령은 기재 시까지 약 2주 정도 소요되기 때문에 전세 계약 만료 후 바로 신청하신즌 것이 효율적입니다.

(3) 전세보증금반환 소송

임차인의 여러번의 요청에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 결국은 소송을 제기하셔야하는데요. 소송을 제기하게 된다면 임대인에게 보증금을 돌려받을 때까지 연 12%의 반환지연이자를 청구할 수 있습니다.

하지만 그렇게 하기 위해서는 임대인이 보유하고 있는 동시이행의 한변권을 소멸시켜야 하는데요.

전세보증금 반환 소송은 임대인과 임차인 양쪽 모두 동시이행관계를 가지게 됩니다. 그렇기 때문에 지연이자를 청구하려면 임차인은 먼저 임차권등기명령을 신청한 후 등기부에 해당 내역이 기재가 되어 있는지 확인하신 뒤 이사를 가야 상대방의 항변권을 소멸시킬 수 있습니다.

- 대법원 2002.2.26 선고 2001다77697판결 -

 

임차인의 임차목적물 명도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행의 관계에 있다 하겠으므로, 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임차목적물의 명도의 이행제공을 하여야만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임차목적물의 명도는 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다.

전세금반환소송 시 대법원 판례는 위와 같이 편시하고 있는데요. 지연이자를 청구하려면 먼저 이사를 간 뒤 해당 사실을 임대인에게 꼭 인지시켜줘야 합니다.

전세보증금 반환 소송은 금액대가 높은 편에 속하다 보니, 연12%의 이자는 임대인에게도 부담이 되는 금액인데요. 그러므로 임대인에게 지연이자 청구를 진행하고 싶다면 법률 지식과 절차를 잘 인지하고 있는 것이 좋습니다.

저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 전세보증금반환 사건을 비롯한 부동산관련 사건을 담당하여 수많은 노하우와 승소 경험을 바탕으로 의뢰인분들에게 최적의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

보증금반환관련 사건으로 인해 피해를 입고 계시다면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 문의해주시기 바랍니다.

대한변호사협회에 공식 등록되어 있는 부동산전문 변호사가 의뢰인의 이익을 위해 합리적인 가격으로 최고의 결과를 도출해드립니다.

​