경매, 공매, 압류 넘어간 전세집 전세보증금 반환 방법

안녕하세요.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

금리인상, 경기침체로 인하여 전세로 살고 있던 집이 경매, 공매, 압류로 넘어가는 사례가 급증하고 있는데요. 이 때문에 세입자들의 근심이 매우 큰 상황입니다.

저희 제이씨엘파트너스 법률사무소에도 이와 관련된 문의가 크게 늘어나고 있는 상황입니다. 세입자 분들은 매우 불안한 모습으로 도움을 요청하시곤 하는데요

부동산에 관한 법률을 잘 알지 못하는 세입자 분들의 입장에선 놀라는 것은 당연할 수밖에 없습니다. 멀쩡하게 잘 살고 있던 전세집에 문제가 생긴다면 가장 먼저 드는 생각은 보증금 회수 여부인데요.

실제로도 세입자들의 보증금을 떼어먹는 악질적인 전세사기가 기승을 부리고 있어 하루가 멀다하고 이에 대한 소식으로 온 나라가 시끄러운데요.

적게는 수시업부터 많게는 수백억원에 이르는 전세사기 피해 금액은 사람들은 분노케하고 있습니다. 특히 전세사기가 가장 많이 일어나고 있는 지역인 서울, 경기 지역은 한집 건너 한집이 전세사기 사건에 휘말렸다고 해도 결코 과장된 말이 아닙니다.

전세집이 경매에 넘어가는 현상은 전세사기와 밀접한 관련이 있는데요. 무리하게 열끌을 해 투자 명목으로 갭투기를 한 집주인이 돈을 갚지 못해 전세집에 문제가 생기게 되는 것입니다

갭투기를 했던 사람들 대부분은 충분한 자력을 보유하지 못한 상태에서, 금리인상과 경기침체로 이자부담 및 조세부담이 가증되어 파산의 위기에 처하게 되었습니다.

안타깝게도 그 여파는 먹이사슬의 최하단에 있는 세입자들이 고스란히 부담하고 있는 형국입니다. 정부가 전세사기와 관련하여 여러 정책과 특별법 발안 등 엄중처벌의지를 피력하고 있지만 모든 전세사기 사건을 막기란 역부족인 상황입니다.

사실 정부에서 도와줄 수 있는 부분은 한계가 명확한데요. 어떤 정당에서는 전세사기 피해를 모두 정부가 책임지라고 이야기하지만 이는 실현 가능성이 매우 희박한 주장입니다.

전세사기 피해자들은 전세사기특별법의 내용을 잘 숙지하면서도 자체적인 피해해결 방법 역시 잘 알아둘 필요가 있는데요

정부의 정책이 실용성이 없을 경우에는 언제나 그래왔던 것처럼 결국에는 각자도생으로 귀결되기 때문입니다.

내가 살고 있던 집이 갑자기 경매에 넘어갔다면 먼저 "권리신고 및 배당요구 신청"을 진행 할 것인지를 검토해보아야 합니다.

배당요구를 진행하겠다고 마음을 먹었다면 해당 경매사건의 배당요구 종기일까지 배동요구 신청 접수를 완료해야 하는데요. 배당요구 신청서는 관할 경매법원에 제출하면 됩니다.

다만 경매 배당요구는 법적으로 임대차 계약을 해지한다는 의사를 명시적으로 표시하는 것이기 때문에, 충분한 숙고를 진행하셔야 합니다.

경매 절차에서는 권리분석이 무엇보다 중요한데요. 보통 권리분석은 낙찰자의 입장에서 진행되곤 하는데, 사회적 문제가 되어버린 전세사기 사건에 경우에는 세입자의 입장에서 권리분석을 진행해야 합니다.

가장 먼저 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 취득하였는지를 따져보아야하는데요. 선순위 근저당이 설정되어 있는 상태에서 전세집에 들어왔는데 전세집이 경매에 넘어 갔다면 이후 경매 절차에서 배당을 받지 못할 확률이 매우 높습니다.

경매절차에서 배당을 받지 못할 것이 확실하다면 전세보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 신속하게 진행해야 합니다. 진행할 수 있는 법적 조치로 대표적인 것은 형사고소와 보증금반환청구소송이 있습니다.

대항력과 우선변제권을 보유한 선순위 임차인인 경우, 근저당이 설정되어 있는 상태에서 들어온 후순위 임차인보다는 상황이 낫다고 할 수 있습니다.

하지만 그렇다고 해서 안심할 수 는 없는데요. 깡통전세, 전세사기는 일반적인 경우보다 훨씬 더 상황이 복잡하고 문제가 심각하기 때문입니다.

금리가 불안정하여 부동산 가격이 폭락과 폭증을 반복하고 있는 가운데 직격탄을 맞은 곳이 바로 빌라, 오피스텔입니다.

빌라, 오피스텔은 전세사기가 집중된 곳인데, 가격 폭락으로 멀쩡히 살고 있던 집이 깡통전세가 되어버리는 현상이 발생합니다.

깡통전세란 매매가와 전세가가 동일하거나 전세가가 매매가보다 높은 경우를 의미하는데요. 이 경우 낙찰가가 매매가보다 낮기 때문에 아무도 경매에 넘어간 전세집을 낙찰을 받으려 하지 않습니다. 낮은 가격에 낙찰을 받더라도 선순위 임차인의 보증금을 인수해야하기 때문입니다.

경매절차에서 보증금을 얼마나 배당받을 수 있는지 여부는 대항력과 우선변제권 취득여부와 선순위 권리의 존재여부, 미납 국세의 존재여부, 등기 날짜 등에 따라 크게 달라지게 됩니다.

경매절차는 굉장히 변수가 많기 때문에 결코 만만하게 볼 수 없습니다. 경매절차를 잘못 진행했다가는 한순간에 손해를 볼 수 있습니다.

전세사기특별법이 개정된 이후 경매 절차에서 세입자들이 활용할 수 있는 의미있는 정책들이 많이 생겨나게 되었습니다.

전세사기 특별법에 따라 전세사기 피해자로 인정 받으면 경매비여용을 일정부분 지원받을 수 있으며, 조세체권안분 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

이 부분은 실제 경매 절차를 진행 시 매우 크게 작용하는 부분이기 때문에 꼼꼼하게 잘 챙길 필요가 있습니다.

전세사기 사건의 피해회복은 멀고도 험합니다. 전세사기 특별법 등 전세사기 관련 정책이 새롭게 생겨나 긍정적인 부분도 있지만 오히려 더욱 복잡해져서 세입자들의 혼란을 가중시키는 부정적인 부분도 존재합니다.

전세사기 사건은 해당 분야에 능통한 전문 변호사의 도움이 필수 입니다. 가장 효율적인 법적 조치를 모색하기 위해서는 전문 변호사와 심도 깊은 상담을 먼저 진행해보시는 것이 좋습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.

전세사기 피해로 인해 어려움을 겪고 계신 분들은 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.