전세집 경매 보증금 반환

전세사기 피해자를 위한 변호사, 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.

저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 대한변호사협회에서 공식 인증한 부동산 전문 변호사로 구성되어있습니다.

시간이 지날수록 폭등하는 전세값 떄문에 고민하고 계시는 분들이 광장히 많은데요. 부동산 가격 폭등은 거주지의 안정과 직결되는 문제입니다.

부동산 전세와 관련해서 세입자로부터 전세금을 지급받아 매매대금을 지급하는 이른바 "갭투자"로 인해 많은 문제가 발생하고 있는데요. 1년전부터 크게 문제가 되고 있는 깡통 전세가 바로 그것입니다.

큰 돈을 들여 살고 있던 전세집이 살고 있는 도중에 하루아침에 갑자기 경매로 넘어가는 경우가 눈에 띄게 많아졌습니다.

아무 문제가 없는줄 알았던 전세집에 세를 내고 살고있던 집이 어떠한 징조나 예고도 없이 갑자기 경매에 넘어갔다는 소식을 듣게 된다면 세입자의 입장에서는 말그대로 마른하늘에 날벼락 같은 일이 아닐수 없는데요.

수억원의 상당을 호가하는 전세보증금의 경우 대부분 대출로 마련해 집주인에게 지급하는 경우가 많기 때문에, 전세보증금을 돌려받지 못한다면 일반 서민들은 문자 그대로 빛더미에 앉게 됩니다.

실제 전세집에 대한 경매절차가 진행되는 경우에는 세입자가 보증금 전액을 다 받지 못하는 경우가 허다하게 발생합니다.

나뿐만이 아니라 다른 많은 채권자들이 경매절차에서 배당을 노리고 있기 때문이죠.

전셋집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 반환받는 방법은?

살고 있는 집에 대한 경매 절차가 개시되었을 경우 가장 먼저 "권리신고 및 배당요구 신청"을 할 것인지를 검토해 봐야 합니다.

배당요구를 하기로 결심했다면 배당요구 종기까지 배당요구 신청을 하셔야 하는데요. 배당요구 마지막 날까지 배당요구신청서를 작성하셔서 경매 법원에 제출을 해야 하는 것입니다.

다만 주의하실 점은 배당요구 신청은 법적으로 임대차 계약을 해지한다는 의사표시를 하는 것이기 때문에, 계약 기간이 많이 남아있는 경우에는 이를 조금 더 확실하게 고민을 해보셔야합니다.

이를 위해서는 "권리분석" 작업이 선행되어야 합니다. 권리분석이란 경매에서 주로 사용하는 용어인데요. 임차 주택을 둘러싼 나와 다른 이해관계인들의 권리를 분석하는 작업을 의미합니다. 권리분석 작업을 진행하다 보면 경매절차에서 내 권리가 어느정도까지 보호될 수 있는지가 대략적으로 그려지게 되는데요.

권리분석 작업실에서 먼저 살펴보아야 할 것은 주택임대차보호법상 "대항력"과 "우선변제권"을 취득하였는지의 여부입니다.

주택임대차보호법의 상의 대항력을 취득하였다면, 낙찰자 등에게 기존 임대인과 체결한 임대차 계약의 효력을 그대로 주장할 수 있습니다. 여기에 우선변제권까지 취득하였고. 다른 선순위의 권리자가 없다면 경매절차에서 다른 권리자에 비해 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.

설명해드린 내용을 한마디로 표현하자면 경매는 결국"순위 싸움" 이라고 할 수 있는데요. 세입자로서 보유한 내 권리가 다른 권리자들의 비해서 우선순위에 있다면 경매절차를 통해 배당을 받을 확률이 매우 높습니다. 그렇기 때문에 먼저 권리분석 절차를 통하여 내가 선순위임차인 인지의 여부와 배당순위가 어느위치에 있는지 분석하는것이 중요합니다.

최근 집주인이 국세를 미납하여 전세집에 압류가 설정되는 경우가 굉장히 많은데 이러한 경우에는 여라가지 조건을 따져보아야 하기 때문에 권리분석 절차가 매우 복잡해집니다.

전세집이 경매에 넘어갔다면 세입자의 입장에서는 배당요구를 하는 것이 유리할 수 있는데요. 하지만 낙찰가가 시세보다 낮은것이 보통이기 때문에, 배당에 참여하더라도 전세보증금 전액을 배당받지 못하는 사태가 발생할 수 있습니다.

이 경우 배당요구신청을 하지 않고 낙찰자엑세 임대차 계약의 효력을 주장해 소유권이 이전된 후, 낙찰자에게 보증금반환을 요구하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.

경매절차에서 보증금을 얼마나 배당받을 수 있을지의 여부는 대항력 취득,우선변제권 취득,근저당권 등 선순위 담보권의 존재여부, 등기 날짜 등에 의해 크게 달라지게 됩니다. 경매절차는 굉장히 변수가 많기 때문에 때때로 예상치 못한 일들이 많이 발생하곤 합니다.

따라서 이 모든 것들을 종합적으로 판단하여 어떤 조치를 취하실 것인지를 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 결정하시는 것이 바람직합니다.

특히나 집이 경매에 넘어가 낙찰자에게 보증금을 돌려받으려고 했는데, 낙찰자가 나타나지 않아 유찰이 계속되어 경매가 언제 끝날지 모르는 상태로 계속 미뤄지는 경우도 많은데요. 선순위 임차인들도 이러한 경우 굉장히 난감한 상황에 빠지게 됩니다.

경매절차가 무기한 연기되면 괴로워지는 것은 세입자들인데요. 이 경우 어떻게든 문제를 빨리 해결하고자 "차라리 내가 낙찰을 받고 말지"라는 생각을 하게 됩니다.

하지만 이 경우도 세입자가 경매에 넘어간 전세집을 낙찰받으려고 하는 경우에는 여러가지 고려해야 할 사항들이 많은데요. 이에 대해서는 따로 정리해둔 내용이 있으니 관심 있으신 분들은 아래 블로그 글을 참고하시면 도움이 되실 것입니다.

[★☆★경매에 넘어간 전세집을 세입자가 낙찰받으려는 경우 주의사항★☆★]

배당요구신청 종기까지 배당요구신청을 완료하셨다면 경매 배당금에서 보증금을 반환받을 수 있지만, 앞서 말씀드린거와 같이 낙찰가가 매매가보다 낮은것이 일반적이기 때문에 보증금 전액을 돌려받지 못할 경우가 생길 수 있습니다.

특히 전세가가 매매가보다 높은 경우에는 보증금을 전액 돌려받지 못할 것이 거의 확실하기 때문에 배당요구와 별도로 보증금반환청구소송을 진행하실 필요가 있습니다.

깡통전세나 전세사기 사건 같은 경우에는 계약만기 기간이 만힝 남았다고 하더라도 만기 도래 여부와 상관없이 소송 진행이 가능합니다. 전세집이 경매에 넘어간다는 사실 자체가 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다는 것이 거의 확실하기 때문입니다.

깡통전세,전세사기 사건에서 보증금반환청구소송을 진행해야 하는 이유는 경매절차를 거친다고 해도, 보증금 전액을 반환받지 못할 가능성이 높기 때문입니다. 이 경우 경매진황과 별도로 판결문을 확보해 보증금반환채권을 추심하는 방법을 고려해야 합니다.

경매절차에서 수동적으로 대응하기 보다 적극적으로 판결문을 확보해 임대인이 남겨놓은 재산을 추적해 보증금을 회수해야 하는 것입니다.

전세사기로 공식 규정된 갭투기 깡통전세 적극적인 법적 조치로 피해회복을 도모해야

깡통전세는 전세사기 사건과 밀접한 연관이 있습니다. 검찰청은 아예 깡통전세를 전세사기로 규정하고 있습니다.

깡통전세 사건이 발생하는 이유는 집주인이 소위 "갭투자"라는 방식을 통해 주택을 무한정 구입하기 때문입니다. 갭투자는 저금리 기조가 이어졌던 얼마전까지 굉장히 유행했던 투자 방식이었습니다.

그런데 최근 "갭투자"라는 표현이 "갭투기"라는 표현으로 변경되었는데요. 갭투자를 적극 권장했던 언론도 전세사기 사건이 사회문제가 되자 일제히 논조를 변경하고 있습니다.

갭투기가 문제 되는 이유는 서민들의 전세보증금을 이용해 주택을 구입한 집주인들이 보증금 반환 책임은 나 몰라라 하기 때문입니다. 갭투기는 비싼 매매대금을 자력으로 지불할 여력이 되지 않는 사람이 전세보증금을 이용해 매매대금의 상당부분 또는 전부를 충당하는 방식을 의미합니다.

이 경우 집주인은 세입자의 보증금을 최대한 땡겨 갭차이를 줄일려고 하기 때문에, 전세집이 경매에 넘어가는 경우 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 현상이 발생하게 됩니다.

보통 근저당권등 다른 권리제한사항이 없는 것을 전제로 매매가대비 전세가가 70%~80% 정도면 전세금을 떼일 걱정을 하지 않아도 된다고 애기하지만, 깡통전세의 경우에는 전세가가 매매가에 육박하기 때문에, 보증금을 떼일 확률이 높아지게 됩니다.

특히나 최근에는 부동산 가격이 급격하게 하락하고 있어, 살고 있는 주택이 깡통전세가 되어버리는 현상이 나타나고 있습니다.

깡통전세의 경우 살고 있는 주택에 압류가 설정되거나, 주택이 경매에 넘어가게 되어 해당 사실을 인지하게 되는 경우가 대부분입니다. 이를 인지하는 즉시 신속하게 법적 조치를 진행하시는 것이 좋습니다.

부동산 경매 절차는 굉장히 복잡한 편이고, 경매 진행 과정에서 여러 변수가 많기 때문에 이에 대하여 상황에 대처할 수 있는 전문적인 노하우를 보유한 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.

제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 부동산 관련 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인들께 최적의 법률 서비르를 제공해 드립니다.

전세집이 경매로 넘어가는 등 부동산 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 전세사기 변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.

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