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제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

전세보증금은 서민들의 재산중 가장 중요한 재산인데요. 그렇기 때문에 임차계약 만료 시 보증금을 반환받지 못하거나 보증금반환 승소 판결문을 받았음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 반환 받지 못하게 되는 경우 정신적으로, 금전적으로 많은 어려움에 처하게 됩니다.

또한 전세자금대출을 끼고 전세계약을 체결한 임차인의 경우 제때에 보증금을 반환 받지 못하여 대출금의 상환기간이 도과되거나 연체이자를 납부하게 되야하는 경우가 있는데요.

또한 연체기간이 길어지는 경우 은행에서 연체자로 등록을 하기도 하는 등의 신용상 불이익을 당하기도 합니다.

따라서 임대인이 보증금을 반환 받지 못하는 경우 어떤 법률적인 절차를 진행해야 하는지 확인해 두어야 합니다.

임차권등기명령신청이란?

주택임차권등기명령은 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인들이 이사를 해야만 하는 경우 기존의 주민등록, 점유(점유의 개시)로 취득한 대항력, 확정일자로 인한 우선변제권을 임차주택의 등기부등본상에 등기를 하여 그 효력을 유지시킨채로 이사를 갈 수 있도록 하는 제도입니다.

그렇기 때문에 계약만료시 임대인에게 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 가야 하는 임차인들은 반드시 위와 같이 주택의 임차인으로 취득한 대항력 및 우선변제권의 효력을 유지한 상태로 임차권등기를 마치고 이사를 가야합니다.

또한 임차권등기 후 임대인에게 이사를 마친 뒤 이사를 완료했다는 주택 내부의 사진이나 주택 출입문의 비밀번호를 문자메세지 등으로 통지를 해야 합니다.

만약 임차권등기를 하지 않은 채 이사를 하고 임대인에게 주택을 인도하거나 주민등록상의 주소를 이전하였다면 기존 이사를 하였을 당시의 대항력과 우선변제권을 소멸하게 됩니다.

이 경우 아직 다른 임차인이 이사를 하지 않은 상태라면 1분 1초라도 빠르게 임차권등기를 신청하여야 합니다.

다만 이 경우 임차권등기가 된 일자에 대항력과 우선변제권을 취득하게 되는 것이며, 다른 임차인이 이미 대항력을 갖추었다면 부동산가압류신청을 할 수 있고, 하루 빨리 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 진행하여야 합니다.

계약이 만료되었으나 전세보증금을 반환받지 못했다는 것은 임대인의 자금 사정이 좋지 못하다는 것인데요.

이 경우, 전세보증금반환 판결을 받아 경매절차에서 배당을 받아야 하는데 경매의 배당순서를 결정하는 것이 바로 확정일자입니다.

다만 확정일자가 대항력의 시점보다 빠른 경우 앞서 받은 확정일자가 배당순서가 아니라 대항력을 취득한 일자가 배당순위를 결정하게 되는 것입니다.

임차권등기명령신청 시 필요한 서류는?

임차권등기명령신청서를 작성하고 제출하여야 하는데 이 때 가장 중요한 부분은 신청취지란에 기재된 내용입니다.

그 다음에 들어가는 신청이유는 임대차계약을 체결하게 된 경위를 육하원칙에 따라 기재를 하는데 가장 중요한 부분은 임대인에게 계약해지통지가 계약만료일 2~6개월 사이에 도달하였는지에 대한 소명이 필요한데요.

묵시적으로 갱신된 계약의 경우는 임대인에게 계약해지 의사가 도달되었다는 사실과 그 때로부터 3개월이 도과 되었다는 사실을 소명할 수 있는 자료를 제출해야 합니다. 즉 계약이 종료되었다는 사실이 소명되어야 하는 것입니다.

통상적으로 계약의 해지는 임대인에게 전화나 문자로 의사를 밝히는데요. 의사전달은 임대인에게 도달되었다는 내용이 확인되어야 하기 때문에 임대인의 답변이 필요합니다.

법원에 제출하는 메세지나 메신저는 임대인의 전화번호가 표기되어 있어야 하며, 최대한 계약해지의사를 명확히 밝히고, 그 의사에 대한 임대인의 답변이 있는 근거자료이어야 합니다.

한편 내용증명을 발송한 사실을 기재 시 내용증명은 발송만 했다고 하여 해지의사가 도달한 것이 아니기 때문에, 등기우편이 임대인측에 도달되었다는 조회내역을 함께 제출하여야 합니다.

아래는 임차권등기 신청 시 필요한 서류 일체입니다.

이처럼 주택임차권등기명령신청은 스스로 신청서류를 작성하여 법원에 접수 가능한데요. 다만 계약종료 사실 등에 대한 법률적인 문제가 껴있어 복잡해진 경우에는 전문 변호사의 조언을 받아 빠르고 효과적으로 문제를 해결 할 수 있습니다.

또한 일반인과 전문 변호사가 작성한 임차권등기신청서는 그 내용에서 크게 다를 수밖에 없는데요. 신청서의 내용과 소명자료가 미비한 경우에는 해당 흠결사항을 보정하라는 보정명령이 나오게되는데. 그 보정기간안에 보정을 하지 않을 경우 신청이 각하 경정이 되므로 신청서를 처음부터 다시 재접수 해야합니다.

보증금반환과 임차권등기말소의 관계는?

임차권등기가 등기부에 기재된다면 임차인이 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못했다는 근거가 되는데요.

임대인의 입장에서는 새로운 세입자를 마련하는데 어려움이 발생하게 되며, 만일 새로운 세입자가 나타나게 되는 경우 보증금반환을 조건으로 임차권등기 말소를 요청하게 되는 전세보증금의 반환과 임차권등기말소의 선후 관계는 어떠한지 아래 대법원 판례에서 확인 가능합니다.

위 대법원 판례에서 보는 것처럼 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차권등기말소의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 아니라, 임대인의 보증금반환의무를 선이행해야 하는 의무로 판시하고 있습니다.

즉 임대인은 임차인에게 보증금반환을 완료한 후에야 임차인에게 임차권등기말소를 요청할 수 있다는 것입니다.

최근 갭투자등으로 인한 많은 전세사기 피해로 인해 주택임차권등기 신청사건이 많아지고 있습니다. 주택임차권등기신청이 필요한 세입자분들은 부동산전문변호사와의 상담을 통해 임차권등기, 전세금반환 소송들 조속한 법적조치를 취해야 합니다.

보증금을 반환받지 못하여 어려움에 처하신 분들은 제이씨엘파트너스 부동산 법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.

의뢰인분의 권리를 위해 최적의 법률 서비를 제공해드리고 있습니다.