1. 세입자 울리는 전세사기

안녕하세요. 전세사기 피해자들을 위한 변호사 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴 정종욱 변호사입니다. 

저희 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 보증금 회수에 성공한 경험과 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다. 

전세사기 수법은 매우 다양하고, 유형도 가지각각인데요. 전세사기는 수법과 유형에 따라 대처방법이 달라질 수밖에 없습니다.

경찰청에서 분류한 전세사기 수법만 해도 7~8가지 정도가 되는데, 실제 거래계에서는 훨씬 더 다양한 전세사기 수법이 유행하고 있습니다. 전세사기꾼들은 다양한 수법을 혼용하면서 세입자의 보증금을 편취하고 있습니다. 

최근 전세사기 특별법 등 여러가지 대책이 통과되었지만 피해자들의 피해를 회복하기에는 턱없이 부족한 수준입니다. 피해자들은 자체적으로 피해회복을 위한 법적 조치에 돌입해야 합니다. 

2. 가등기를 악용한 전세사기 수법

요즘에는 '소유권이전등기청구권 가등기'를 악용한 전세사기가 유행하고 있는데요. 가등기 전세사기는 다른 전세사기 수법에 비해서 그 해결이 까다로운만큼 신속한 법적 조치를 도모하시는 것이 바람직합니다. 

소유권이전등기청구권 가등기는 매매예약을 원인으로 한 순위 보전의 가등기라고 불리는데 부동산 경매에서도 가등기가 설정되어 있는 매물은 기피대상이기도 합니다. 

가등기 전세사기는 세입자들에게 회복할 수 없는 재정적 손해를 입히고, 문제의 해결을 어렵게 만드는 만큼 소극적인 대응은 문제를 더 키우게 됩니다. 

소유권이전등기청구권 가등기는 '순위보전'을 목적으로 설정되는 등기입니다. 가등기의 종류에는 담보가등기와 소유권이전등기청구권 가등기가 있는데, 담보가등기인 경우 근저당권과 같이 처리되기 때문에 후순위로 설정되었다면 경매 절차에서 낙찰 후 소멸이 되기 때문에 큰 문제가 되지 않습니다. 

하지만 소유권이전등기청구권 가등기는 선순위 임차인보다 나중에 설정되어 있다고 하더라도 경매 절차에서 해당 가등기가 지워지지 않아 큰 문제가 발생하게 됩니다. 

소유권이전등기청구권 가등기 혹은 매매예약 가등기는 본등기를 경료하기 전에 발생할 수 있는 매도인의 배신적 행위(이중매매 등)를 방지하고 매수인을 보호하기 위해 도입된 제도입니다. 

소유권이전등기청구권 가등기는 '순위보전'의 효력을 가지기 때문에 가등기 설정 후 부동산 권리관계에 변동이 있다고 하더라도 가등기권자가 가등기에 기해 본등기를 실행하면 그대로 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다. 

이러한 구조로 되어있다보니 가등기와 본등기 사이에 행해진 권리변동이 무효화되는 문제가 있습니다. 소유권이전등기청구권 가등기는 부동산을 둘러싸고 다수당사자들 사이에 복잡한 권리 분쟁을 발생시키는 것입니다.

3. 가등기 전세사기가 세입자들에게 큰 피해를 입히는 이유는?

가등기가 설정된 부동산의 가장 큰 문제는 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 부동산을 경매로 넘겨도 낙찰자가 나타나지 않는다는 것입니다.  위에서 말씀드린 것처럼 가등기가 설정된 부동산은 경매 절차에서 대표적인 기피 대상 중 하나이기 때문입니다. 

세입자가 스스로 낙찰을 받으려고 하더라도 가등기가 지워지지 않아 오히려 낙찰로 인해 문제가 추후 더 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 가등기권자가 본등기를 실행하게 되면 낙찰자는 소유권을 상실하게 되기 때문입니다.

가등기 전세사기의 경우 공모관계에 있는 전세사기꾼들끼리 배신을 방지하기 위해 가등기를 설정해놓은 경우가 대부분입니다. 

전세사기는 이른바 '바지사장'을 내세워 다수 부동산의 소유권을 취득하게 하는 경우가 많은데, 바지사장이 실제 주인의 허락없이 부동산을 팔아버리는 것을 방지하기 위해 설정해놓은 경우가 많은 것입니다.

다른 사람의 명의를 빌려 부동산의 소유권을 취득하는 것을 법률용어로 '명의신탁'이라고 하는데, 명의신탁은 엄연한 불법행위 중 하나입니다. 그리고 명의신탁 관계에서 명목상 소유자가 실 소유자를 배신하고 부동산을 임의대로 처분하는 일은 흔하게 발생합니다. 

가등기가 설정된 부동산의 경우 전세사기의 해결이 매우 까다롭고 어려운 측면이 있습니다. 전세사기 피해자는 보증금반환청구소송 뿐만 아니라, 형사고소, 사해행위취소소송, 가등기말소청구소송 등을 진행해야 할 수 있습니다. 

일단 부동산에 설정되어 있는 가등기를 지우는 것이 급선무인데, 이를 위해서는 사해행위취소소송과 가등기말소청구소송을 진행해야 합니다. 보증금반환청구소송을 제기한 후 승소 판결문을 받아 경매 등 압류절차를 진행하는 일반적인 전세사기 사건에 비해 훨씬 더 해결이 까다롭고 복잡하다는 것을 알 수 있습니다.

가등기 전세사기에 휘말렸다면 전세사기변호사와의 상담이 필수입니다. 전세사기 사건은 해결이 매우 까다로운데 가등기 전세사기의 경우는 더욱 그렇습니다. 효율적인 문제 해결을 위해서는 많은 고민이 필요합니다. 

4. 전세사기 피해회복, 문제를 해결하겠다는 강한 의지가 필요합니다. 

전세사기 사건은 반드시 문제를 해결하겠다는 세입자들의 강한 의지와 전문 변호사의 성실성/전문성이 결합되어야 수월하게 문제가 해결될 수 있습니다. 

소유권이전등기청구권 가등기 혹은 매매예약 순위보전 가등기를 악용한 전세사기는 최근에 유행하고 있는 사기수법으로 그 본질에 대해 정확하게 파악하기가 어렵습니다.

전세사기 피해회복을 위해서는 필요한 법적 조치를 신속하게 진행해야 합니다. 전세사기 피해자들을 위한 변호사 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 필요한 법적 조치를 신속하게 효율적으로 진행해드리고 있습니다. 

가등기 전세사기 등 세입자를 울리는 전세사기 사건에 휘말린 분들은 전세사기 사건의 스페셜리스트 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바라겠습니다.