전세사기 피해자로 인정받지 못해 최소보장제까지 막혔다면, 결정을 뒤집을 방법은 있을까

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에는 보증금을 돌려받지 못한 데다 피해자로 인정할 수 없다는 결정까지 받아 막막하다는 문의가 이어지고 있습니다. 이런 경우 가장 먼저 결정문에 적힌 불인정 사유와 송달일을 확인하셔야 합니다.

불인정 결정에 대해서는 이의신청으로 재심의를 요구할 수 있고, 사안에 따라 행정심판이나 행정소송도 검토할 수 있습니다. 다만 억울한 사정을 호소하는 것만으로는 부족하며, 법에서 정한 요건을 자료로 뒷받침해야 합니다. 이번 글에서 그 기준과 순서를 정리해 드리겠습니다.

• 01 피해자 불인정이 의미하는 부족한 요건
• 02 피해자로 다시 인정되면 최소보장제를 받을 수 있는지
• 03 불인정 이의신청의 절차와 준비 자료
• 04 재심의에서도 기각됐을 때의 행정쟁송

01. 피해자 불인정이 의미하는 부족한 요건

피해자 불인정 결정은 보증금을 돌려받지 못했다는 사실 자체를 부정하는 것이 아니라, 특별법이 정한 인정 요건을 갖췄다고 보기 어렵다는 판단일 수 있습니다. 보통 주택 인도와 전입신고, 확정일자, 보증금 상한, 여러 임차인에게 발생한 피해, 임대인이 보증금을 돌려줄 의사가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유 등을 살펴봅니다. 경매가 이미 끝난 경우에는 일부 요건에 예외가 있어서, 결정 당시의 상황도 중요합니다.

집주인이 연락을 끊었다는 사정만으로 고의가 곧바로 인정되지는 않습니다. 반면 다른 세입자들의 피해, 임대인이 반복해서 주택을 취득한 이력, 수사가 진행 중임을 보여주는 자료가 있다면 반환 의사가 없었다는 점을 뒷받침할 수 있습니다.

우선 불인정 결정문에서 어떤 요건이 부족하다고 판단되었는지를 따로 표시해 두시기 바랍니다. 피해자 유형별로 지원 범위가 다르기 때문에, 일부만 인정되었다고 해서 최소지원금 자격까지 보장되는 것은 아닙니다.

02. 피해자로 다시 인정되면 최소보장제를 받을 수 있는지

최소보장제는 피해자 인정 여부와 실제 지급 요건을 각각 통과해야 검토 대상이 됩니다. 2026년 11월 13일 시행이 예정된 이 제도는 경·공매 등으로 회복한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분의 일정 부분을 지원하는 구조입니다. 그래서 불인정 결정이 바로잡히더라도 모든 피해자가 보증금의 3분의 1을 추가로 받게 되는 것은 아닙니다.

보증금반환채권의 변제액, 경매 배당금, 경매차익과 임대료 지원액 등은 지원금을 계산할 때 반영됩니다. 본인의 피해주택을 직접 매수한 경우와 같은 제외 사유도 따져봐야 하며, 경매가 어느 단계에 와 있는지에 따라 신청할 수 있는 시점도 달라집니다.

피해자 결정에 대한 불복과 LH의 지원금 지급결정에 대한 불복은 서로 별개의 절차입니다. 아직 피해자로 인정되지 못했다면, 먼저 그 결정이 잘못되었다는 근거부터 마련하셔야 합니다.

03. 불인정 이의신청의 절차와 준비 자료

이의신청에서는 결정문이 지적한 부족한 요건을 새로운 자료나 구체적인 설명으로 채워 넣어야 합니다. 법률상 이의신청 기간은 결정문을 송달받은 날부터 30일이므로, 서류를 다 모을 때까지 기다리다 기한을 넘기지 않도록 주의하셔야 합니다. 국토교통부에 이의신청을 하면 위원회의 재심의를 거쳐 다시 결정이 내려집니다.

예를 들어 다수 피해가 확인되지 않았다는 이유였다면 같은 임대인에게 피해를 입은 다른 임차인이 있는지 살펴보셔야 합니다. 임대인의 반환의무 불이행 의도가 부족하다고 판단되었다면, 계약 전 설명과 재산 상태, 계약 이후의 행동을 시간순으로 이어서 보여주는 것이 좋습니다.

04. 재심의에서도 기각됐을 때의 행정쟁송

재심의에서도 불인정이 유지된다면 행정심판이나 행정소송으로 그 처분이 위법한지를 다퉈볼 수 있는지 검토하게 됩니다. 결과가 부당하다는 주장만으로는 부족하고, 법령의 요건을 잘못 해석했거나 중요한 증거를 빠뜨린 부분이 무엇인지 구체적으로 짚어야 합니다. 피해자 불인정 처분과 이후의 지원금 부지급 결정은 다투는 대상이 서로 다를 수 있습니다.

이의신청 결과를 받은 뒤의 행정쟁송은 원칙적으로 결과 통지일부터 90일 이내라는 기간을 지켜야 합니다. 아래 자료는 이의신청과 이후 절차 모두에서 기초가 되므로 미리 갖춰 두시기 바랍니다.

불인정 처분을 다투고 있더라도 임대인을 상대로 한 민사상 보증금 반환청구는 따로 진행할 수 있습니다. 경매나 임차권등기 같은 권리 보전 절차를 뒤로 미루시면 안 됩니다.

피해자 불인정은 보증금 손실에 더해 지원 기회까지 막을 수 있는 문제이지만, 억울함을 강조하는 방식만으로는 결정을 바꾸기 어렵습니다. 결정문과 법정 요건을 하나씩 대조하고 빠진 증거가 무엇인지 확인하는 일부터 시작하셔야 합니다. 임대인이 책임을 피하거나 경매가 진행되는 사이 기한을 놓치면 구제 수단이 좁아질 수 있으니, 피해액과 회수 가능성, 불인정 처분에 대한 다툼, 최소지원금 요건을 함께 살펴보셔야 합니다. 복잡한 쟁점은 제이씨엘파트너스에 문의하셔서 관련 자료를 토대로 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.