1. 집주인 파산과 회생 신청, 세입자는 어떻게 대응해야 할까?

최근 전세사기와 보증금 미반환 사례가 급격히 증가하고 있습니다. 예전과는 다르게 사건의 양상도 더욱 복잡해지고 있습니다. 단순한 개인 간 분쟁이 아니라, 다양한 사회적 요인과 집주인의 재정 문제, 심지어는 조직적인 사기 행위까지 얽혀있는 경우가 많습니다. 이러한 복잡성 때문에 사태를 정확히 분석하고 대응 전략을 세우지 않으면 피해 회복이 어려워질 수 있습니다.

특히 최근에는 집주인이 전세보증금을 반환하지 않기 위해 스스로 회생이나 파산 절차를 밟는 경우가 늘고 있습니다. 이런 경우, 세입자들은 막막함을 느끼기 쉽습니다. 오늘은 집주인이 회생이나 파산을 신청했을 때 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 어떤 법적 대응을 해야 하는지 살펴보겠습니다.

이러한 대규모 전세사기 사태의 근본 원인은 집주인들의 '도덕적 해이'에 있습니다. 자신은 큰 이익을 보겠다는 욕심으로 세입자의 보증금을 사실상 무상으로 이용하고, 정작 반환 책임은 외면하는 무책임한 행태가 문제를 키운 것입니다.

회생과 파산은 원래 과중한 채무를 진 사람에게 재기를 허용하기 위한 제도입니다. 그러나 이를 악용해 책임을 회피하려는 집주인들이 늘면서, 선의의 세입자들이 심각한 피해를 입고 있습니다. 과도한 부동산 투기로 수십, 수백 채를 보유한 집주인들이 채무 상환 불능 상태에 이르자, 회생이나 파산을 도피 수단으로 이용하는 경우가 적지 않습니다.

정상적인 제도를 악용하는 집주인들에 맞서 세입자들은 적극적으로 권리를 행사해야 합니다. 집주인이 회생·파산을 신청했다고 해서 세입자가 권리를 포기해야 하는 것은 아닙니다. 오히려 이럴 때일수록 법적으로 보장된 권리를 제대로 행사하는 것이 중요합니다.

2. 집주인의 가스라이팅에 넘어가지 말고 권리를 행사해야 한다.

세입자들이 주의해야 할 가장 큰 함정은 집주인의 '가스라이팅'입니다. 집주인들은 회생이나 파산을 신청한 뒤 "어차피 보증금을 돌려받을 수 없을 테니 포기하라"고 세입자들을 압박하는 경우가 많습니다. 그러나 이는 명백히 세입자들의 권리를 침해하는 잘못된 주장입니다.

주택임대차보호법과 채무자회생법은 세입자와 같은 사회적 약자를 보호하기 위한 다양한 장치를 마련해두고 있습니다.

특히 대항력과 우선변제권을 갖춘 세입자는 '별제권자'로서 보호받을 수 있습니다. 별제권이란 회생이나 파산 절차가 진행될 때도 일반 채권자들보다 우선해 특정 재산에서 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

즉, 세입자가 적법하게 확정일자, 전입신고 등을 갖춘 경우, 단순한 일반 채권자와 달리 강력한 우선권을 행사할 수 있습니다. 집주인이 파산하거나 회생을 신청하더라도 세입자는 주택에 대해 별도로 권리를 주장할 수 있는 것입니다.

만약 집주인이 책임을 회피할 목적으로 회생이나 파산을 신청했다면, 세입자는 주저하지 말고 법적으로 강하게 대응해야 합니다. 주택임대차보호법은 세입자 보호를 최우선으로 하는 취지의 법률이므로, 법의 테두리 안에서 최대한 권리를 주장해야 합니다.

뿐만 아니라, 집주인이 명의를 변경하거나 자산을 은닉한 흔적이 보인다면, 단순한 민사소송에 그치지 않고 형사 고소도 검토해야 합니다. 무자력 상태를 알면서 세입자와 계약을 체결하거나, 계약 직후 명의를 넘기고 회생·파산을 신청하는 행위는 사기에 해당할 수 있습니다.

전세사기 피해는 단순히 돈을 잃는 문제를 넘어, 주거 불안정이라는 심각한 문제를 동반합니다. 세입자들은 절대 가스라이팅에 넘어가지 말고, 자신의 권리를 적극적으로 지켜야 합니다.

3. 회생·파산 사건은 초기 대응이 중요, 전문 변호사의 조력을 받아야 한다

집주인의 회생, 파산 사건에 얽힌 전세금 반환 문제는 단순한 민사소송과는 차원이 다릅니다. 채권자 목록 제출, 별제권 주장, 회생계획안 검토, 이의신청 등 복잡한 절차가 동반되기 때문에 일반 세입자가 독자적으로 대응하기는 매우 어렵습니다.

특히 회생 절차에서는 회생계획안이 인가되기 전에 이의제기를 해야 하고, 파산 절차에서는 별제권을 행사하기 위한 각종 서류 준비가 필수적입니다. 이 과정에서 한 번이라도 실수가 발생하면 권리 행사 자체가 무산될 수 있습니다.

따라서 집주인이 회생이나 파산을 신청한 경우에는 사건 초기부터 전세사기 및 보증금 반환에 특화된 전문 변호사의 조력을 받는 것이 매우 중요합니다. 전문 변호사는 세입자의 권리를 최우선으로 보호하면서 절차별로 필요한 대응을 정확히 진행할 수 있도록 도와줍니다.

특히 전세보증금 반환 소송이나 별제권 행사에 다수의 성공 사례를 보유한 변호사를 선택하는 것이 중요합니다. 사건 경험이 풍부한 변호사는 회생·파산법 특유의 복잡한 구조를 정확히 이해하고, 피해자에게 유리한 방향으로 사건을 이끌어갈 수 있기 때문입니다.

세입자가 가장 경계해야 할 것은 잘못된 초기 대응입니다. 초기 대응을 잘못하면 문제 해결은 더 어려워지고, 보증금 회수 가능성도 현저히 떨어집니다. 회생·파산 사건은 초반 대응이 절반 이상을 좌우한다고 해도 과언이 아닙니다.

정리하면, 집주인이 파산이나 회생을 신청하더라도 세입자가 권리를 포기할 이유는 전혀 없습니다. 오히려 적극적인 권리 행사를 통해 자신의 전세보증금을 끝까지 지켜내야 합니다. 복잡한 법적 절차가 부담스럽다면 주저하지 말고 전세금 반환 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결해나가시기 바랍니다.