다가구주택 선순위 보증금 미고지, 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

다가구주택 전세계약 당시 공인중개사에게 “선순위 보증금이 많지 않다”는 설명을 들었는데 경매가 시작된 뒤 실제 선순위 임차보증금이 훨씬 많았다는 사실을 알게 되었다면 손해배상을 청구할 수 있을까요?

공인중개사가 선순위 임차내역을 제대로 조사·확인하지 않았거나 부정확한 내용을 그대로 전달했고, 그로 인해 임차인이 보증금 손해를 입었다면 공인중개사법상 손해배상책임이 인정될 수 있습니다. 특히 다가구주택은 건물 전체가 하나의 부동산으로 경매되는 구조이므로 등기부의 근저당권만 확인해서는 부족하고, 다른 임차인의 선순위 보증금 규모까지 확인·설명해야 한다는 것이 대법원의 입장입니다.

다만 손해가 발생했다고 해서 공인중개사가 항상 보증금 전액을 배상하는 것은 아닙니다. 임차인 본인의 주의의무, 실제 경매 배당액, 중개사의 과실 정도와 인과관계를 함께 판단하므로 계약 당시 확인·설명서와 선순위 임대차에 관한 설명자료를 확보하는 것이 중요합니다.

01. 다가구주택에서 왜 선순위 임차인 확인이 중요할까요?

공인중개사법 제25조는 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태와 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 그 근거자료를 제시하도록 규정하고 있습니다.

다가구주택에서는 이러한 확인·설명의무가 특히 중요합니다. 다가구주택은 여러 세대가 거주하더라도 법적으로 하나의 단독주택이므로 경매가 진행되면 원칙적으로 건물 전체가 하나의 부동산으로 매각되고 여러 임차인이 동일한 매각대금에서 순위에 따라 보증금을 배당받기 때문입니다.

따라서 등기사항증명서에 표시된 근저당권 액수만 보고 안전성을 판단하기는 어렵습니다. 이미 거주하고 있는 다른 임차인들의 보증금과 임대차 시기 등 등기부에 나타나지 않는 선순위권리까지 확인해야 후순위 임차인의 실제 보증금 회수 가능성을 판단할 수 있습니다.

대법원도 다가구주택 임대차를 중개하는 공인중개사는 임대인에게 기존 임차인의 보증금, 임대차기간 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인하고 임차의뢰인에게 설명할 주의의무를 부담한다고 보고 있습니다.

다가구주택 계약에서는 “등기부가 깨끗하다”는 설명만으로 충분하지 않습니다. 선순위 임차보증금까지 반영했을 때 해당 주택의 실제 담보여력이 얼마나 남는지를 확인해야 합니다.

02. 임대인이 자료를 주지 않아도 중개사 책임이 인정될까요?

실무에서는 임대인이 다른 임차인의 계약서나 보증금 내역을 공인중개사에게 제공하지 않았다는 이유로 “확인할 방법이 없었다”고 주장하는 경우가 있습니다. 그러나 최근 대법원은 이러한 사정만으로 공인중개사가 당연히 책임을 면하는 것은 아니라는 점을 분명히 하고 있습니다.

2025년 12월 4일 선고된 대법원 판결에서는 임대인이 선순위 임차보증금 자료의 제공을 거부한 경우에도 공인중개사가 다가구주택의 규모와 세대수, 임대차 현황과 주변 보증금 수준 등을 토대로 선순위 보증금채권이 어느 정도 존재할 수 있는지를 조사·확인하여 설명해야 한다는 취지로 판단했습니다.

따라서 확인·설명서에 단순히 “임대인이 자료 제출을 거부함” 또는 “선순위 임차인 다수 있음”이라고 적었다는 이유만으로 주의의무를 모두 이행했다고 볼 수 없는 경우가 있습니다.

임대인이 알려 준 선순위 보증금 총액을 중개사가 별다른 확인 없이 그대로 전달한 경우도 문제될 수 있습니다. 계약 여부를 결정하는 데 중요한 정보라면 그 금액이 객관적으로 확인된 것인지, 임대인의 진술에 불과한 것인지, 자료가 부족해 정확성을 보장할 수 없는지를 임차인에게 분명히 설명할 필요가 있습니다.

“임대인이 그렇게 말했다”는 사정만으로 부정확한 선순위 보증금 정보를 그대로 전달해도 된다는 의미는 아닙니다. 정보의 근거와 신뢰가능성까지 설명하는 것이 중요합니다.

03. 손해배상청구를 위해 어떤 자료를 준비해야 할까요?

공인중개사의 책임을 묻기 위해서는 확인·설명의무 위반뿐 아니라 그 위반으로 인해 실제 재산상 손해가 발생했다는 점까지 연결하여 입증해야 합니다.

가장 중요한 자료는 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서입니다. 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’ 부분에 선순위 임차내역이 어떻게 적혀 있는지, 자료 미제출이나 보증금 총액에 관한 설명이 있었는지를 확인해야 합니다.

계약 당시 공인중개사와 주고받은 문자·카카오톡, 녹취와 광고자료도 중요합니다. “선순위 보증금은 얼마뿐이다”, “보증금 회수에 문제가 없다”와 같은 구체적인 설명이 있었다면 실제 경매에서 확인된 권리관계와 비교할 수 있습니다.

이후 경매사건의 배당표, 매각대금, 선순위 근저당권과 임차인별 배당액을 통해 임차인이 실제로 회수하지 못한 보증금 규모를 계산해야 합니다. 임대인으로부터 일부 변제받았거나 다른 절차에서 배당받은 금액이 있다면 실제 손해액 산정에 함께 반영됩니다.

손해배상청구에서는 “정확한 선순위 보증금 규모를 알았다면 이 계약을 체결하지 않았거나 같은 조건으로 계약하지 않았을 것”이라는 인과관계도 중요한 쟁점입니다.

04. 공제금 청구와 임차인 과실상계는 어떻게 판단할까요?

공인중개사법 제30조에 따라 개업공인중개사가 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시켰다면 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.

해당 공인중개사가 한국공인중개사협회의 공제에 가입되어 있었다면 공제계약의 내용과 보상한도를 확인하여 협회를 상대로 공제금 지급을 함께 청구하는 방법도 검토할 수 있습니다. 다만 실제 지급범위는 공제계약의 유효기간, 사고 발생시점, 보상한도와 약관 등 구체적인 조건을 확인해야 합니다.

공인중개사의 의무 위반이 인정되더라도 손해 전액이 항상 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 법원은 임차인이 거래 과정에서 스스로 확인할 수 있었던 사정이 있었는지, 다가구주택이라는 사실과 다수 임차인의 존재를 알고 있었는지 등을 고려하여 과실상계를 할 수 있습니다.

따라서 다른 사건에서 공인중개사의 책임이 20%, 50% 등 일정 비율로 인정되었다고 하더라도 자신의 사건에 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 설명의 구체성, 허위정보 제공 여부, 임차인의 확인 정도와 경매에서 발생한 실제 손해를 종합해 책임비율이 결정됩니다.

한편 다가구주택과 다세대주택은 구별해야 합니다. 다세대주택에서는 각 세대가 별개의 구분소유 부동산이지만, 최근 대법원은 중개대상 세대와 임대인 소유의 다른 세대들에 공동저당권이 설정된 경우 그 다른 세대의 선순위권리와 임차관계까지 확인·설명해야 할 수 있다고 판단했습니다.

선순위 보증금 미고지 사건은 ‘중개사가 무엇을 설명했는가’만 볼 것이 아니라 실제로 어떤 자료를 요구·조사했고, 확인할 수 있었던 위험을 어느 정도까지 임차인에게 전달했는지를 중심으로 판단해야 합니다. 제이씨엘파트너스는 전세사기·보증금 미회수 사건에서 임대인에 대한 반환청구뿐 아니라 공인중개사의 확인·설명의무 위반과 공제금 청구, 경매 배당자료를 토대로 한 손해액 산정까지 함께 검토하고 있습니다.