안녕하세요. 세입자 여러분을 위해 활동하는 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.

최근 주택 시장에서 전세가격이 급격히 하락하는 현상이 발생하면서, 계약이 끝난 후에도 보증금을 제때 돌려받지 못하는 역전세 문제가 심각해지고 있습니다.  이 글을 읽고 계신 분들중에도 이러한 문제로 고민하고 계실 수 있는데요, 보증금을 안전하게 회수하는 두 가지 방법을 소개해 드리겠습니다.

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첫째는 지급명령신청, 둘째는 임차권등기명령신청입니다.

대개 이 두 가지 방법을 통해 문제가 해결되지만, 실제로는 10명 중 5~6명 정도만이 원활하게 해결될 수 있습니다. 만약 집주인이 여전히 무응답이라면, 마지막 수단으로 보증금 반환 소송을 진행할 수 있습니다. 하지만 보증금 반환 소송은 비용과 시간이 많이 소요되므로, 먼저 위의 두 가지 방법을 시도해보는 것이 좋습니다.

일반적으로 지급명령 신청이 가장 추천되는 방법입니다. 지급명령은 보증금 반환 소송과 동일한 법적 효력을 가지며, 집주인의 재산에 대해 강제 집행할 수 있는 권리를 제공합니다.

지급명령의 절차는 간단하며, 결과를 빠르게 받을 수 있는 장점이 있습니다. 보증금 반환 소송의 경우 판결문을 받는 데 4개월에서 1년 이상 걸릴 수 있지만, 지급명령은 최단 한 달 이내에 결정문을 받을 수 있습니다. 또한, 비용 면에서도 소송보다 저렴하게 진행하는것도 가능합니다.

하지만 지급명령을 신청하기 위해서는 두가지 조건이 필요합니다.

첫째, 집주인의 주소와 인적사항을 알고 있어야 하며,

둘째, 집주인과 보증금 반환에 대한 분쟁이 없어야 합니다. 

지급명령 절차에서 공시송달이 불가능하기 때문에, 집주인의 주소를 모르면 법적 효력을 발휘하기 어렵습니다. 이 두 가지 조건을 충족할 수 있어야 지급명령을 원활하게 신청할 수 있습니다.

지급명령에는 이의 제기라는 절차가 존재합니다.

만약 집주인과 보증금 반환에 대한 분쟁이 있다면, 지급명령 결정문을 받은 후 2주 이내에 이의를 제기할 가능성이 높습니다. 이의 제기가 발생하면 지급명령 결과와 관계없이 소송으로 전환됩니다. 따라서 이러한 상황을 피하기 위해서는 지급명령 신청 전에 전문 변호사와 상담하여 신청 가능성과 절차를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

만약 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령 신청을 고려하는 것이 좋습니다. 보증금을 반환받기 위해서는 대항력과 우선변제권이 필요합니다. 이를 위해 이사 후 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 일반적입니다. 하지만 이사 후에는 새로운 집에 전입신고를 하게 되는데, 이때 임차권등기명령을 신청하면 이전 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

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여기서 주의할 점은 임차권등기명령 신청 후 

바로 이사를 가서는 안 된다는 것입니다.

임차권등기명령의 효력을 발휘하기 위해서는 해당 내역이 등기부에 기재되어야 합니다. 또한, 임대인의 보증금 반환 의무는 임대차 계약 기간이 종료된 후에 발생하므로, 전세나 월세 계약이 끝나 이후에 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

마지막으로, 내용증명 방법도 존재하지만 법적 강제력이 전혀 없으므로 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 따라서 보증금 반환을 원하신다면 지급명령과 임차권등기명령을 먼저 신청해 보시기 바랍니다. 혼자서 진행하기 어려우시다면 전문가의 조언을 받는 것이 매우 효과적입니다.

저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 임대차 보증금 미반환 사건과 전세사기 사건에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험이 풍부합니다. 만약 전세사기 피해를 겪고 계신 분이라면 저희에게 도움을 요청하시기 바랍니다. 여러분의 소중한 보증금을 지키기 위해 최선을 다하겠습니다.