신탁등기 전세사기 위험성 및 소송방법

안녕하세요 제이씨엘파트너스 부동산법률 연구소입니다.

오늘은 최근들어 더욱 골머리를 앓고 있는 신탁등기와 관련된 전세사기에 대하여 설명드릴려고 하는데요. 최근 몇년 동안 신탁등기와 관련된 전세사기로 수 많은 임차인들이 피해를 당하고 있는 사례가 번번하게 발생하고 있습니다.

요 근래부터 지금까지도 부동산 전세사기 사건으로 인해 나라가 시끄러운 상황인데요. 신탁등기와 관련된 전세사기는 고도로 발전한 부동산 전세사기 수법이라고 할 수 있습니다. 사기꾼들은 임차인들이 부동산 관련 법률에 대해 무지하다는 것을 알고 이 점을 악용하여 기망하는 사건이라고 할 수 있습니다.

신탁등기 전세사기는 부동산과 관련되어 있는 복잡한 권리 관계를 악용하는 사기 수법이기 때문에 의미 신탁등기란 의미 자체를 알지 못하는 임차인들은 사기꾼들에게 그대로 속아 넘어가게 되는데요.

부동산 전세사기가 빈번하게 일어나면서 최근에는 그래도 근저당권이 설정된 부동산에는 임대차 계약을 체결하면 안된다는 인식이 상식처럼 인식되어 있지만 신탁등기를 아는 사람은 그리 많지 않습니다.

신탁등기 부동산이란?

해당 부동산의 소유권이 수탁자(신탁회사)에게 이전되고, 수익자(신탁자)가 수익을 받는 부동산을 뜻한다.

신탁등기는 실제로 근저당권보다 훨씬 더 강력한 권리제한 사항인데요. 부동산등기부 내용에 신탁등기는 갑구에 기재되어 있고 근저당권은 을구에 기재되어 있다는 것만으로도 알 수 있으며, 등기부상에 신탁등기가 설정되어 있다는 것은 소유권 자체가 이미 수탁자에게 이전 되었다는 것을 의미합니다.

신탁등기 부동산에 임대차 계약을 체결할 시 보증금 반환에 큰 문제가 생길 수 있습니다. 신탁등기 이전에 체결했고 대항력과 우선변제권까지 가지고 있는 임차인이라면 상관없지만 문제는 신탁등기 이후에 임대차 계약을 체결한 세입자인데요.

추후에 임대차 계약 만료일이 되어 집주인에 보증금 반환을 요구하여도 신탁회사는 보증금반환 책임이 없다고 주장 할 수도 있고, 임대인은 자력이 없거나 악의적으로 보증금을 돌려주지 않을 수 있기 때문입니다.

따라서 신탁등기가 설정된 부동산에 대하여 수탁자가 아닌 위탁자와 임대차 게약을 체결하는 행위 자체로도 추후에 보증금 반환 문제에 큰 차질이 발생할 수 있습니다.

신탁등기 설정된 부동산 임대차 계약시 주의사항

말씀드린것처럼 신탁등기가 기재되어 있는 부동산은 일반적인 부동산과는 다르게 권리관계가매우 복잡합니다. 소유권이 수탁자(신탁회사)에게 이전되어 있기 때문에 수탁자가 아닌 신탁다(전 소유자)와 임대차 계약을 체결할 시 임대차 계약의 효력이 부정될 수 있습니다.

이 경우 최소한 신탁회사의 동의를 받아놓으시는 것이 그나마 안전하다고 볼 수 있습니다. 허나 공인중개사에서 이 내용을 따로 알려주지 않는 경우가 대부분이기 때문에 계약 체결전에 꼭 해당 부동산의 등기부를 확인하시어 신탁등기 기재 여부를 반드시 확인하시는 것이 바람직합니다.

하지만 신탁회사에 동의를 받는다고 해서 근본적인 보증금반환 문제가 해결되는 것은 아닌데요. 대부분의 경우 신탁 원부에 신탁회사의 보증금반환 책임이 없다고 기재되어 있습니다.

따라서, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 신탁회사에 청구할 수 있는 권리가 없습니다. 더군다나 임대인은 신탁등기 부동산의 실질적인 소유자가 아니므로 임대차 계약 만료 후에도 부동산을 계속 사용 할 권리가 없는데요.

즉, 수탁자(신탁회사)나 수익자(신탁자)가 임대인에게 퇴거를 유지하는 것에 더 관심이 있을 수 있습니다. 그므로 부동산 임대차 계약 시 신중하게 계약서를 검토하고 신탁 원부를 학인하여 중개인의 과실 여부를 파악하는 것이 좋습니다.

신탁등기 전세사기 사건 대응방법

우선 전세사기에 휘말리셨다면 형사고소를 진행하시는 것이 좋은 방법입니다. 그냥 단순히 보증금을 못 돌려받는 것이 아닌 애초부터 악의적인 목적으로 불특정 다수 세입자들의 보증금을 편취하기 위한 목적인 사기 행위이기 때문에 사기꾼에게는 그에 맞는 법적인 처벌에 처하는 것이 마땅합니다.

또한 형사고소를 진행하게 된다면 그 압박감을 못이긴 사기꾼이 보증금을 돌려주는 경우도 있을 수 있는데요.

하지만 실제로 형사고소를 진행한다고 하여도 사기꾼들은 처벌 받을 것을 알면서도 보증금 반활을 모르쇠로 일관하는 경우가 대부분입니다.

이러한 이유로 형사절차 진행과 동시에 민사절차도 같이 진행하여야 합니다. 민사 절차로는 보증금반환소송과 임차권등기명령이 있는데요.

민사소송에서 승소 판결을 받더라도 보증금을 회수 못하는 경우도 적지 않게 있기 때문에 민사 소송을 진행한 뒤 추가로 채권추심,강제집행 절차를 질행하여야 보증금을 회수할 수 있는 확률이 높아집니다.

신탁등기 전세사기, 전문변호사에게

신탁등기 전세사기 피해를 당하셨다면 이에 맞는 적정한 대응 전략을 수립하여 적법한 절차를 진행하여야 성공적으로 보증금 회수가 가능한데요.

하지만 이러한 내용은 법률적 전문지식이 없는 일반인들이 감당하기에는 너무나 어려운 문제입니다. 쿤 돈을 사기당해 마음을 추스를 여유도 없이 법적 문제까지 눈앞에 직면하게 된다면 피해자는 모든 걸 포기하게 될 수 도 있습니다.

신탁등기 전세사기 사건은 이 분야에서 풍부한 경험과 수 많은 승소 경험을 보유하고 있는 전문 변호사에게 맏기시는 것이 가장 바람직합니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소, 전세사기피해자.com은 대한변호사협회에 공식 등록되어 있는 전세사기 전문 변호사로 구성되어 있습니다.

전세사기로 인해 복잡한 법률 문제와 피해회복이 어려워 길이 보이지 않으신다면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.

저희 제이씨엘파트너스는 언제나 의뢰인분들의 이익만을 위해 최선을 다해 할 수 있는 모든 법적조치를 진행하여 의뢰인분들의 권리보호와 이익에 앞장서고 있습니다.

​