전세금 대신 근저당 설정 제안을 받았다면, 도장 찍기 전에 순위부터 따져보세요

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금 마련이 어렵다며 "현금 대신 집에 근저당을 설정해 주겠다"고 제안하는 경우가 있습니다. 빈손으로 기다리느니 담보라도 받아 두는 편이 안전할 것처럼 느껴지기 쉽습니다.

하지만 전세금 대신 근저당 설정은 보증금을 돌려받은 것과 전혀 다릅니다. 등기 순위와 채권최고액을 잘못 정하면 경매에 넘겨도 충분한 금액을 회수하지 못할 수 있습니다. 오늘은 근저당 설정 제안을 받았을 때 서명 전에 반드시 확인해야 할 사항을 정리해 드리겠습니다.

• 01 근저당 설정은 보증금을 받은 것과 다르다
• 02 제안을 받으면 가장 먼저 확인할 등기 사항
• 03 채권최고액과 순위를 정하는 기준
• 04 기존 권리를 내려놓지 말아야 하는 이유

01. 근저당 설정은 보증금을 받은 것과 다르다

전세금 대신 근저당을 설정한다는 것은 집주인이 보증금을 갚는다는 뜻이 아닙니다. 임차인의 보증금 반환채권을 부동산으로 담보해 주는 방식일 뿐입니다.

가령 보증금이 2억 원인데 집주인에게 현금이 없다면, 집주인이 가진 다른 부동산에 임차인을 근저당권자로 등기해 줄 수 있습니다. 이후에도 돈이 나오지 않으면 그 담보권을 근거로 경매 절차에서 배당을 받는 구조입니다. 근저당을 설정해도 집주인의 반환의무는 그대로이며, 근저당은 그 권리를 뒷받침하는 추가 장치에 가깝습니다.

문제는 '근저당'이라는 이름만 보고 안심하는 경우입니다. 실질적인 가치는 어떤 부동산에 설정하는지, 그 앞에 이미 어떤 권리가 있는지, 얼마까지 담보하도록 정했는지에 따라 크게 달라집니다. 그러니 "근저당을 잡아주겠다"는 말보다, 등기를 마친 뒤 내가 실제로 얼마를 회수할 수 있는지를 먼저 계산해야 합니다.

02. 제안을 받으면 가장 먼저 확인할 등기 사항

출발점은 담보로 제공될 부동산의 등기사항증명서입니다. 5억 원짜리 부동산이라 해도 은행이 이미 큰 금액의 근저당을 잡아 두었다면, 임차인의 근저당은 그 뒤 순위로 밀립니다. 경매가 진행되면 선순위 채권자가 먼저 배당을 받아 가기 때문에 임차인에게 남는 금액이 모자랄 수 있습니다.

집주인이 현재 살고 있는 전셋집이 아닌 다른 부동산을 내놓는다면 새로운 재산에서 회수할 기회가 생긴다는 점에서는 의미가 있습니다. 다만 다른 부동산이라고 무조건 안전한 것은 아닙니다. 그 부동산에도 대출이나 압류가 가득하다면 담보가치가 충분하지 않을 수 있습니다.

따라서 시세, 은행 근저당, 압류와 가압류 여부, 내 근저당이 들어갈 순위, 보증금 외 지연손해금까지 감안한 채권최고액을 함께 살펴야 합니다. 판단 기준은 부동산이 있느냐가 아니라, 내 순위까지 배당될 가치가 남아 있느냐입니다. 법원도 담보가치를 따질 때 부동산 가치와 선순위 담보권을 함께 고려합니다.

03. 채권최고액과 순위를 정하는 기준

집주인은 "보증금이 2억 원이니 채권최고액도 2억 원이면 되지 않느냐"고 말할 수 있습니다. 그러나 원금만 기준으로 삼으면 부족할 수 있습니다. 반환이 몇 달 이상 늦어지면 지연손해금이 붙고, 실제로 근저당을 실행하게 되면 경매 관련 비용도 생기기 때문입니다. 근저당은 채권최고액이 배당의 상한선이므로 처음에 그 범위를 어떻게 정하느냐가 중요합니다.

또 계약서를 쓰는 것만으로 끝났다고 생각해서는 안 됩니다. 집주인이 등기를 며칠 미루는 사이 다른 채권자의 근저당이나 압류가 먼저 들어오면 순위가 바뀝니다. 근저당 설정은 아래 순서로 점검하시길 권합니다.

임차보증금 반환채권을 담보하는 근저당권의 실제 피담보채권 범위는 계약 문구와 설정 경위에 따라 다툼이 될 수 있습니다. 대법원도 거래관계와 설정 경위를 종합해 범위를 판단한 사례가 있습니다.

04. 기존 권리를 내려놓지 말아야 하는 이유

가장 조심할 상황은 집주인이 근저당을 내주는 대신 다른 권리를 포기하라고 요구하는 경우입니다. "근저당까지 잡아줬으니 임차권등기는 하지 말아 달라", "소송은 취하해 달라", "새 세입자가 들어올 때까지 기다려 달라" 같은 조건이 대표적입니다.

전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 일정한 요건 아래 우선변제권을 가질 수 있고, 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 그 권리를 유지하기 위해 임차권등기명령이 필요할 수 있습니다. 새로 설정하는 근저당은 설정 시점의 순위로 평가되므로 기존에 확보한 권리보다 반드시 유리하다고 볼 수 없습니다. 근저당 하나에 회수 가능성을 모두 맡기는 것은 위험하며, 근저당을 추가 담보로 확보하면서 임차권등기나 반환 소송을 병행하는 편이 필요한 때도 많습니다.

집주인이 여러 채무를 안고 있는 상황에서 특정 채권자에게만 새 담보를 제공했다면, 채무자의 재산 상태와 담보 제공 경위에 따라 다른 채권자와의 사이에 사해행위 문제가 제기될 가능성도 개별적으로 살펴야 합니다. 서명하고 등기를 마친 뒤에 문제를 발견하면 순위가 굳어지거나 다른 권리관계가 얽혀 대응이 훨씬 복잡해집니다.

제이씨엘파트너스는 근저당 제안을 받은 임차인분들께 등기 순위와 예상 배당액을 함께 검토하고, 임차권등기와 반환 소송까지 포함한 회수 전략을 안내해 드리고 있습니다. 계약서에 서명하기 전에 한 번 상담받아 보시기를 권합니다.