전세사기 피하려면 계약 전에 꼭 확인해야 하는 부분

전세보증금은 많은 서민에게 사실상 전 재산과 다름없는 자금이며, 상당수 임차인이 대출을 끼고 마련합니다. 그래서 만기에 보증금을 돌려받지 못하면 재산 손실에 그치지 않고, 대출 상환이 막혀 파산 위기까지 내몰릴 수 있습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 이러한 피해를 막기 위해, 전세계약 단계에서 반드시 짚어야 할 네 가지 핵심 사항을 정리했습니다.

• 01 계약 상대방은 등기부등본상 소유자인지 확인
• 02 대리인 계약 시 위임관계 증빙 확보
• 03 등기부등본·건축물대장 꼼꼼히 분석
• 04 전입신고와 확정일자는 즉시 처리

01. 계약 상대방은 반드시 등기부등본상 소유자여야 합니다

타인 명의를 내세워 전세계약을 맺고 보증금만 챙겨 사라지는 사기가 끊이지 않습니다. 계약서에 서명하는 사람이 등기부등본에 적힌 실제 소유자인지부터 확인하셔야 합니다. 그런데 "집주인과 가까운 사이라 괜찮다"는 식의 설명으로 소유자가 아닌 사람과 계약하도록 유도하는 사례가 의외로 많고, 이 과정에 공인중개사가 가담하기도 합니다.

대표적인 유형이 신탁 전세사기입니다. 부동산의 신탁등기를 다른 사람 앞으로 넘겨 두고도, 마치 본인이 소유자인 것처럼 꾸며 임차인과 계약하는 수법입니다.

특히 담보신탁이 설정되면 소유권 전부가 수탁자에게 넘어갑니다. 이 점을 잘 모르는 임차인에게 수탁자가 아닌 위탁자와 계약하게 만들어 보증금을 가로채는 피해가 적지 않으니 각별히 조심하셔야 합니다.

02. 대리인과 계약한다면 위임관계부터 확인하세요

임대인이 사정을 이유로 계약 자리에 나오지 않고 대리인을 보내는 경우가 흔합니다. 가족이라고 소개하거나, 임대인과 거래가 잦은 공인중개사가 대리인을 자처하며 계약을 진행하기도 합니다. 하지만 대리인과의 계약은 나중에 분쟁으로 번질 가능성이 높습니다.

임대차 소송에서 자주 쟁점이 되는 것이 무권대리입니다. 무권대리란 임대인에게 대리권을 받지 못한 사람과 체결한 계약을 뜻합니다. 실제로 권한을 받았더라도 이를 증명할 서류가 없어 다툼이 생기기도 하며, 임대인이 보증금 반환 책임을 피하려고 일부러 무권대리를 주장하는 경우도 있습니다.

대리인과 계약할 때는 임대인의 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하시고, 가능하다면 임대인과 직접 통화하며 그 내용을 녹음해 두시는 것이 안전합니다.

03. 등기부등본과 건축물대장을 꼼꼼히 분석하세요

계약 전에는 건축물대장과 등기부등본을 반드시 열람하셔야 하며, 그중에서도 등기부등본이 특히 중요합니다. 등기부등본은 부동산에 설정된 각종 권리관계를 공시하는 공적 장부여서, 계약 초기에 이를 제대로 분석하기만 해도 사기 피해를 상당 부분 예방할 수 있습니다.

전세사기 수법은 계속 진화하고 있으나, 대부분 부동산에 설정된 권리관계를 이용한다는 공통점이 있습니다. 임차인의 법률 지식 부족을 파고들어 권리 제한 사항을 제대로 알려주지 않는 것이 전형적인 방식입니다.

앞서 본 신탁 전세사기가 그 예입니다. 신탁등기된 부동산은 근저당권이 설정된 부동산보다 권리 제한이 훨씬 심각한데도, 이를 숨기고 문제없는 집처럼 속여 보증금을 편취합니다.

04. 계약 직후 전입신고와 확정일자를 받으세요

보증금을 지키려면 임차 건물에 대해 담보와 같은 지위를 확보하고, 다른 권리자보다 앞선 순위를 차지해야 합니다. 전입신고와 확정일자는 바로 이를 위한 제도입니다.

전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 얻기 위한 절차이며, 두 권리는 주택임대차보호법이 보장하는 임차인의 핵심 권리입니다. 계약을 마치면 지체 없이 두 절차를 진행하셔야 합니다.

전세사기를 피하는 가장 확실한 방법은 계약 단계에서부터 신중하게 확인하는 것입니다. 그럼에도 뜻하지 않게 피해를 입었다면 보증금 반환을 위한 대응을 최대한 빨리 시작하셔야 합니다.

전세사기 사건은 상황마다 양상이 크게 다르므로 관련 사건에 밝은 전문 변호사의 조력을 받는 것이 효과적입니다. 제이씨엘파트너스는 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 해결한 경험과 노하우를 갖추고 있으며, 의뢰인의 상황에 맞는 최적의 법률서비스를 제공해 드리겠습니다. 도움이 필요하시면 언제든 연락해 주십시오.