전세사기에 가담한 공인중개사, 손해배상을 청구할 수 있을까

부동산 거래에서 계약서를 쓰는 자리에 함께하는 공인중개사는 임차인이 가장 먼저 신뢰하게 되는 전문가입니다. 그런 공인중개사가 위법한 행위에 관여했다면 그에 따른 손해를 배상하라고 요구할 수 있습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에서는 전세사기에 가담한 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지, 그리고 그 과정에서 무엇을 주의해야 하는지 차근차근 정리해 드립니다.

• 01 공인중개사에게 배상 책임이 생기는 경우
• 02 청구의 전제가 되는 요건과 입증책임
• 03 소송 전에 반드시 따져봐야 할 현실적 부담
• 04 전문 변호사와 함께 대응해야 하는 이유

01. 공인중개사에게 배상 책임이 생기는 경우

공인중개사는 공인중개사법 등 관련 법령이 정한 범위 안에서 중개 업무를 처리해야 합니다. 이 범위를 벗어나 위법한 행위를 하거나 중개 과정에서 주어진 의무를 어겼다면, 그로 인한 손해를 배상해야 할 수 있습니다.

대표적으로 전세금이 실제로 오가지 않았는데도 계약서를 작성해 주거나, 거짓된 설명으로 임차인이 계약을 맺도록 이끈 경우가 있습니다. 이런 행위는 전세사기에 가담한 것으로 평가되어 손해배상청구의 대상이 될 수 있습니다.

최근 문제가 되는 전세사기 사건에는 공인중개사가 관여한 사례가 적지 않습니다. 전문 자격을 가진 중개인이 옆에서 안심시키는 순간, 임차인은 위험 신호를 놓치기 쉽습니다.

02. 청구의 전제가 되는 요건과 입증책임

공인중개사를 상대로 손해배상을 청구하려면 몇 가지 요건을 갖춰야 합니다. 가장 먼저 필요한 것은 공인중개사가 위법한 행위를 했다는 점을 뒷받침하는 증거입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다는 사정만으로는 중개인의 과실이 곧바로 인정되지 않습니다.

임대인이 채무초과이거나 자력이 없다는 사실을 공인중개사가 알고 있었는데도 계약 당시 임차인에게 알리지 않았다면 중개 과실이 성립할 여지가 있습니다.

문제는 이 사실을 증명할 책임이 원고인 임차인에게 있다는 점입니다. 결국 확보한 증거가 재판부를 설득할 만큼 탄탄한지가 승패를 가르는 핵심이며, 증거가 부족하면 소송에서 패소할 수밖에 없습니다.

03. 소송 전에 반드시 따져봐야 할 현실적 부담

중개 과실을 다투는 손해배상 소송은 인정 요건이 까다로운 편입니다. 충분히 검토하지 않은 채 소송부터 제기하면 패소하여 상대방의 소송비용까지 부담해야 할 수 있으니 신중해야 합니다.

피해자 혼자 가진 자료만으로는 중개 과실을 증명하기 어려운 경우가 많습니다. 이럴 때는 형사고소를 통해 수사기관의 조사력을 활용하는 방법을 고려할 수 있고, 다음과 같은 흐름으로 이어집니다.

다만 승소 가능성만 놓고 보면 공인중개사를 상대로 한 소송보다 임대인을 상대로 한 보증금 반환 청구소송이 더 높은 편입니다. 그렇더라도 공인중개사의 적극적인 가담이 입증되는 사건이라면 손해배상청구를 검토해 볼 가치가 충분합니다.

04. 전문 변호사와 함께 대응해야 하는 이유

사건마다 사정이 모두 다르기 때문에 손해배상청구가 가능한지는 개별적으로 따져봐야 합니다.

공인중개사를 상대로 한 청구에는 증거의 선별과 분석이 필수이므로, 이 분야의 지식과 경험이 풍부한 변호사와 상담하여 사건을 빠르고 정확하게 풀어가야 합니다.

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