신축 오피스텔 전세사기 수법, 계약 전 반드시 짚어야 할 체크포인트

신축 오피스텔은 인근에 비교할 만한 거래사례가 충분치 않아 적정 매매가를 가늠하기 어려운 경우가 많습니다. 이러한 시세 불확실성을 악용해 실제 가치보다 부풀린 보증금을 책정하거나, 반환능력이 부족한 임대인에게 소유권을 넘기는 방식으로 신축 오피스텔 전세사기가 발생할 수 있습니다.

계약 당시 등기부등본상 아무 문제가 없었더라도 이후 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있는데요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 매매가와 보증금의 관계, 임대인의 재정상태, 계약 과정에서 오간 설명을 함께 살펴야 한다고 조언합니다.

• 01 시세 부풀리기가 가능한 이유
• 02 무자본 갭투자 구조의 위험성
• 03 계약 전 반드시 확인할 사항
• 04 피해가 의심될 때 대응 방법

01. 시세 부풀리기가 가능한 이유

신축 오피스텔 전세사기는 객관적인 매매시세를 파악하기 어렵다는 점이 악용되면서 발생합니다. 기존 아파트처럼 동일 단지 내 매매사례가 충분하지 않다 보니, 임차인은 분양가나 중개업자의 설명을 그대로 실제 시장가격으로 받아들이기 쉽습니다.

실제 처분 가능한 가치보다 높은 가격을 기준으로 전세보증금이 정해지면 전세가와 매매가의 차이가 거의 사라질 수 있습니다. 이후 집값이 하락하거나 경매가 진행될 경우, 매각대금만으로는 보증금을 전부 회수하기 어려운 상황에 놓이게 됩니다.

따라서 분양가 하나만 확인하는 것으로는 충분하지 않습니다. 국토교통부 실거래가 자료와 주변 오피스텔의 최근 매매·전세 거래사례, 동일 면적의 거래내역 등을 함께 비교해 보증금이 과도하게 책정되지는 않았는지 살펴야 합니다.

02. 무자본 갭투자 구조의 위험성

신축 오피스텔 전세사기에서는 임차인의 보증금을 사실상 매매대금처럼 활용해, 자기자본이 거의 없는 사람이 소유권을 취득하는 구조가 문제 되기도 합니다. 계약 당시 임대인이 자력이 있어 보이더라도 잔금 시점에 소유자가 바뀌는 경우라면 각별한 주의가 필요합니다.

특히 분양업자나 중개업자가 먼저 임차인을 구한 뒤 보증금과 비슷한 금액으로 매수인을 연결하는 방식이라면, 새 소유자에게 실질적인 반환능력이 있는지 확인하기 어렵습니다. 이런 방식으로 여러 채를 취득한 임대인이 세금이나 채무를 감당하지 못하게 되면 다수 임차인의 보증금이 동시에 위태로워질 수 있습니다.

계약서뿐 아니라 등기부등본상 소유권 변동 내역, 계약 당시 임대인과 실제 잔금일의 소유자, 중개 과정에서 오간 문자·카카오톡, 중개대상물 확인·설명서 등을 보관해두어야 합니다. "보증금은 무조건 안전하다", "바로 보증보험에 가입된다"는 설명을 들었다면 그 내용 또한 자료로 남겨두는 것이 좋습니다.

03. 계약 전 반드시 확인할 사항

신축 오피스텔 전세계약을 맺기 전에는 등기부등본은 물론 건축물대장과 보증보험 가입 가능 여부, 임대인의 권리관계까지 함께 확인해야 합니다. 주택도시보증공사 역시 전세피해 예방을 위해 등기부등본과 건축물대장 등 공적 장부를 미리 검토하도록 안내하고 있습니다.

특히 계약금을 지급한 뒤 잔금일에 임대인이 바뀌거나 새로 근저당이 설정되는 경우가 있으므로, 계약 당일 확인만으로 끝내서는 안 됩니다. 잔금 지급 직전 등기부를 다시 확인하고, 임대인 변경이나 추가 담보설정을 제한하는 특약이 필요한지도 함께 검토해야 합니다.

04. 피해가 의심될 때 대응 방법

신축 오피스텔 전세사기가 의심된다면 보증금 반환청구, 재산보전, 전세사기피해자 인정 가능성을 각각 나누어 대응해야 합니다. 임대인이 계약 종료 후에도 보증금을 돌려주지 않는다면 계약 종료 통지를 명확히 남긴 뒤 임차권등기명령, 보증금반환소송이나 지급명령 등을 검토할 수 있습니다.

임대인이 보유 재산을 처분할 우려가 있다면 가압류가 필요한지도 함께 살펴봐야 합니다. 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서 허위 사실을 알린 정황이 있다면, 관련자들의 기망행위와 역할을 정리해 형사고소 가능성도 별도로 검토해볼 수 있습니다.

이미 임대인이 연락을 피하거나 경매·압류가 시작됐다면 대응이 늦어질수록 보증금 회수 과정은 복잡해질 수 있습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 보증금반환청구와 가압류, 경매 대응, 형사절차, 전세사기피해자 인정 여부까지 현재 재산상태와 확보된 증거를 기준으로 함께 검토해드리고 있습니다.