집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 사례가 급증하고 있습니다. 부동산과 관련해 많은 법적 분쟁이 발생하는데, 최근 가장 많이 진행되는 소송이 바로 보증금반환청구소송입니다.

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보증금반환청구소송이 늘어나는 이유는 금리인상, 경기 불황 등의 원인이 있는데요. 하지만 무엇보다 가장 큰 원인은 갭투자와 전세사기라고 할 수 있습니다.

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근 몇년간 갭투자라는 것이 유행했는데, 금리가 급격하게 인상되면서 갭투자에 내재되어 있었던 뇌관이 터져버린 상황입니다. 갭투자를 이용한 전세사기도 판을 쳤는데요. 보통 임대차 계약기간은 2년인데, 2년 만기가 되면서 보증금미반환 사건이 속출하고 있는 것입니다.

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이로인해 멀쩡히 살고 있던 집이 경매에 넘어가거나, 전세집에 압류가 걸리는 사태가 발생하고 있습니다. 이에 덩달아 보증금을 돌려받지 못할까하는 불안감에 휩싸인 세입자 분들이 점점 더 많아지고 있습니다.

전세보증금을 돌려받기 위해서 세입자가 취해야 할 조치는 임차권등기명령, 보증금반환청구소송이 있습니다. 만약 보증금 미반환 사건이 전세사기로부터 기인한 것이라면 형사고소 절차를 진행하는 것도 고려해보셔야 합니다.

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전세만기 시점에 보증금을 돌려받지 못하게 되면 세입자는 곤란한 상황에 빠지게 됩니다. 추가대출이자 등 집주인의 전세보증금미반환으로 인해 예상치 못한 손해가 생길수도 있습니다.

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그런데 집주인들은 이런저런 핑계를 대며 자신의 책임을 회피하려고 하는데요. 집주인이 대는 가장 대표적인 핑계 중의 하나가 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다는 것입니다. 이는 거래계에서 무슨 관행처럼 되어 있는데요.

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하지만 이는 법률적으로 전혀 근거가 없는 말입니다. 새로운 세입자가 구해지는지 여부는 전세보증금반환 책임과 무관합니다. 이는 집주인의 주관적 사정에 불과하고, 전세 만기가 도달하면 집주인은 세입자에게 전세보증금 전액을 반환해주어야 할 책임이 있습니다.

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세입자 입장에서는 전세보증금 미반환 사태에 대비해 소송 진행에 필요한 증거를 잘 남겨두셔야 합니다. 소송 진행에 필요한 가장 중요한 증거는 법이 정한 시기에 맞춰서 집주인에게 해지통보를 했다는 자료입니다.

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우리 법은 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 해지통보를 보내야 만기시점에 임대차 계약이 종료되는 것으로 규정하고 있습니다. 임대차 종료시점까지 임대인과 임차인 쌍방간에 계약의 갱신이나 종료에 대해 아무런 말도 하지 않았다면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.

임대차 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우에도 임차인은 임대차 계약을 언제든지 해지할 수 있지만, 해지의 효력은 해지통보 도달 후 3개월 후에 발생합니다. 제 때에 해지통보를 하지 못할 경우 아까운 시간만 날리게 될 수 있으니, 이 점을 주의하셔야 합니다.

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오늘 소개해드릴 사안은 전세사기를 당하신 의뢰인이었는데요. 의뢰인이 당한 전세사기는 대항력의 효력발생시기를 교묘하게 악용하는 전세사기였습니다.

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주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음날에 발생하도록 되어 있는데요. 임대인이 임차인과 임대차 계약을 체결한 후, 임차인의 전입신고 시점보다 일찍 또는 같은 날에 임차건물의 소유권을 제3자에게 넘기는 수법이 유행하고 있습니다.

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이 경우 대항력이 무력화되기 때문에 세입자는 새로운 건물주에게 임대차 계약 관계를 주장하지 못합니다. 혹시나 경매라도 진행되면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 그대로 쫓겨나게 될 수도 있는 것입니다.

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기존 집주인과 새로운 집주인이 공모해 세입자의 보증금을 편취하는 전세사기가 유행하고 있는데요. 오늘 소개해드린 사안이 바로 정확하게 그러한 유형의 전세사기였습니다.

새로운 집주인이 세입자의 전세자금대출을 이용해 주택을 거의 무상으로 구입하면서도, 향후 보증금반환책임은 부담하지 않는 구조로 판이 짜여져 있었던 것입니다. 전세사기 사건은 신속하게 소송을 진행하지 않으면 보증금을 회수하지 못할 수도 있습니다.

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이에 케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 새로운 집주인과 기존 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 진행하였습니다. 어느 한 쪽을 상대로 승소 판결을 받는 것보다 두 사람을 상대로 승소 판결을 받는 것이 유리합니다. 그만큼 강제집행을 할 수 있는 대상이 늘어나기 때문입니다.

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전세사기 사건의 핵심은 채권추심절차라고 할 수 있는데, 기존집주인과 새로운 집주인 상대로 신속하게 보증금반환청구소송을 제기하여 승소 판결문을 확보할 수 있었습니다.