전세사기 피해는 특정 지역을 넘어 전국적인 법률 재난으로 확산되었습니다. 특히 서울, 인천 등 수도권뿐만 아니라 지방 거점 도시에서도 다가구주택을 활용한 조직적 전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 다가구주택은 구조적으로 후순위 임차인에게 매우 불리하게 설계되어 있어, 경매 진행 시 보증금을 단 한 푼도 배당받지 못할 위험이 큽니다. 본 리포트는 다가구 임차인의 법적 지위를 분석하고 다각적인 회수 방안을 제시합니다.

많은 임차인이 혼동하는 다세대주택은 각 호실별로 구분소유권이 인정되어 개별 등기가 존재하지만, 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권으로 묶인 단독주택입니다. 따라서 다가구주택에 경매가 개시되면 건물 내 모든 세입자가 하나의 낙찰 대금을 두고 배당 순위를 다투게 됩니다.

특히 민사집행법 제91조의 소멸원리에 따라, 선순위 근저당권보다 늦게 전입한 후순위 임차권은 낙찰과 동시에 모두 소멸합니다. 이는 후순위 임차인이 배당을 받지 못하더라도 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 강제 퇴거를 당할 수밖에 없는 가혹한 법적 구조를 의미합니다. 따라서 신축 다가구의 선순위 담보대출 비중이 높다면 임차인의 보증금은 태생적으로 위험에 노출된 상태라 할 수 있습니다.

• ① 중개 대상물 확인서 정밀 분석: 계약 당시 중개사가 선순위 임차인 현황과 근저당액을 정확히 기재했는지 검토하여 중개사법 위반 여부를 가립니다.
• ② 임대인 재산 조사 및 압류: 판결문 확보 후 임대인 명의의 예금, 급여, 기타 부동산에 대한 즉각적인 강제집행을 통해 채권을 확보합니다.
• ③ 전문가 통합 조력 활용: 다가구 피해는 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으므로, 유사 사건 수행 경험이 풍부한 전문 로펌과 함께 단계별 법률 대응을 진행해야 골든타임을 지킬 수 있습니다.

제이씨엘파트너스 부동산 법률연구소

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