임차권등기명령 이의·취소, 임대인은 어떤 절차로 말소를 구할 수 있을까요?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

임차인이 신청한 임차권등기명령이 부당하다고 생각하거나, 보증금을 모두 반환한 뒤에도 등기가 남아 있다면 임대인은 어떻게 대응해야 할까요?

임대인은 임차권등기명령 결정에 대해 이의를 신청하거나, 이후 보증금 반환 등 사정변경이 생긴 경우 취소를 신청할 수 있습니다. 중요한 점은 임차권등기 말소를 일반 민사소송으로 청구하는 것이 아니라 주택임대차보호법이 준용하는 민사집행법상 이의·취소절차를 이용해야 한다는 것입니다.

또한 이의신청을 했다는 사실만으로 이미 마쳐진 임차권등기의 효력이 정지되는 것은 아닙니다. 이의와 취소는 신청 시점과 사유가 다르므로, 임차권등기 당시 요건 자체가 없었던 것인지 아니면 이후 보증금 반환 등 새로운 사정이 발생한 것인지부터 구분해야 합니다.

01. 임차권등기명령 이의신청은 언제 할 수 있을까요?

주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령에 대한 이의와 취소 절차에 관하여 가압류 관련 민사집행법 규정을 준용하고 있습니다. 임대인은 임차권등기명령 결정이 부당하다고 판단되면 취소 또는 변경을 구하는 이유를 밝혀 이의를 신청할 수 있습니다.

대표적으로 임대차가 아직 종료되지 않았다거나 보증금이 이미 모두 반환되었다는 점, 또는 임차권등기명령 신청 당시 법이 요구하는 요건이 충족되지 않았다는 점 등이 문제될 수 있습니다.

특히 임차인이 임차권등기명령을 신청하기 전에 이미 점유를 상실하여 대항력을 잃은 사건에서는 소유자와 임차인 사이의 보증금반환채무 관계와 임차권등기명령 신청요건을 별도로 살펴야 합니다. 대법원도 신청 당시의 권리상태를 중요하게 보고 있습니다.

다만 이의신청만으로 집행이 자동 정지되는 것은 아닙니다. 이미 임차권등기가 완료되었다면 법원이 취소결정을 내리기 전까지는 등기가 그대로 유지될 수 있습니다.

이의신청은 ‘처음부터 임차권등기명령 요건이 없었다’는 점을 다투는 절차에 가깝고, 보증금 반환처럼 결정 이후 새로 생긴 사정은 취소신청에서 문제되는 경우가 많습니다.

02. 보증금을 반환했다면 취소신청을 할 수 있을까요?

임차권등기명령이 적법하게 내려졌더라도 이후 사정이 달라졌다면 취소를 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법이 준용하는 민사집행법 제288조는 그 이유가 소멸하거나 그 밖에 사정이 변경된 경우, 법원이 정한 담보를 제공한 경우 등을 취소사유로 두고 있습니다.

실무에서 가장 대표적인 사유는 임차보증금의 전액 반환입니다. 임대인이 원금뿐 아니라 사건에 따라 반환해야 할 지연손해금이나 비용까지 정산했는지가 다투어질 수 있으므로 단순히 일부 금액을 지급한 사실만으로 당연히 취소되는 것은 아닙니다.

취소신청은 원칙적으로 임차권등기명령을 발령한 법원에 하지만, 관련 본안소송이 계속 중이라면 본안법원이 담당할 수 있습니다. 신청이 접수되면 법원은 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문 또는 변론절차를 거쳐 취소 여부를 판단합니다.

결정에 불복하는 경우에는 즉시항고가 문제될 수 있습니다. 즉시항고기간은 원칙적으로 결정이 고지된 날부터 1주이므로, 단순히 일반 민사사건의 항고기간과 혼동해서는 안 됩니다.

보증금을 반환한 뒤 임차인이 임의로 말소에 협조하지 않는 경우에도 임대인은 별도 말소소송보다 먼저 임차권등기명령 취소절차를 이용할 수 있는지 검토해야 합니다.

03. 취소결정 후 임차권등기는 어떻게 말소할까요?

법원이 이의신청이나 취소신청을 받아들였다고 해서 등기부에서 임차권등기가 그 순간 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 취소결정의 효력이 발생한 뒤 집행취소와 등기말소를 위한 후속 절차가 필요합니다.

주택임대차보호법은 민사집행법 제293조 등을 준용하고 있으므로, 취소결정이 집행할 수 있는 상태가 되면 재판서 정본 등 필요한 서류를 갖추어 집행취소 및 등기말소 절차를 진행하게 됩니다.

이처럼 임차권등기에 대해서는 특별한 불복·취소수단이 마련되어 있기 때문에 임대인이 임차인을 상대로 일반적인 민사소송을 제기하여 단순히 “임차권등기를 말소하라”고 청구하면 소의 이익이 문제될 수 있습니다.

임차권등기명령 결정이 무효라고 주장하는 경우도 마찬가지입니다. 이의신청, 즉시항고, 취소신청처럼 법이 정한 절차가 있다면 먼저 그 구제절차를 이용해야 하는지가 중요합니다.

04. 임차권등기 취소는 과거 효력까지 없애는 것일까요?

임차권등기명령이 나중에 취소되었다고 해서 그 이전에 발생한 모든 법률효과까지 처음부터 없었던 것으로 되는 것은 아닙니다. 임차권등기의 취소는 원칙적으로 장래를 향해 효력이 문제됩니다.

따라서 취소결정 전까지 임차권등기에 기초해 유지된 대항력이나 우선변제권의 효력이 이미 발생했다면 그 법률관계를 별도로 검토해야 합니다. 단순히 등기가 나중에 취소되었다는 이유만으로 과거의 모든 권리상태가 자동으로 소멸한다고 보기는 어렵습니다.

반면 경매나 배당절차가 진행 중이라면 취소결정이 언제 내려졌는지에 따라 배당관계에 영향을 줄 수 있습니다. 배당이의의 소처럼 사실심 변론종결 시까지 사정변경이 반영될 수 있는 절차에서는 임차권등기 취소사실 자체가 쟁점이 될 수 있습니다.

임차권등기명령 분쟁에서는 ‘등기를 없애고 싶다’는 결론부터 정할 것이 아니라 최초 결정이 잘못된 것인지, 이후 사정이 달라진 것인지, 이미 경매·배당절차에 어떤 효력이 발생했는지를 순서대로 분석해야 합니다. 제이씨엘파트너스는 임차권등기명령 이의·취소, 보증금 반환 후 말소절차, 경매·배당과의 관계까지 함께 검토하고 있습니다.