전세사기, 역전세난 등으로 보증금을 제 때에 돌려받지 못해 발을 동동 구르는 사례가 급증하고 있습니다. 임대인으로부터 제 때에 보증금을 돌려받지 못하면 임차인은 큰 손해를 보게 되는데요.

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보증금을 돌려주지 않는 것에 대하여 임대인은 갖은 핑계를 대곤 합니다. 그 중 대표적인 것이 '새로운 세입자를 구할 때까지 보증금을 줄 수 없다.'는 것입니다.

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하지만 이는 법률적으로 타당한 주장이 아닙니다. 새로운 세입자를 구해 보증금을 주어야 하는 것은 임대인의 주관적인 사정에 불과하기 때문입니다.

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임대차 보증금은 계약 만기가 도래하면 그 지급책임이 발생하게 됩니다. 관행상 새로운 세입자를 구해 기존 세입자에게 보증금을 주기는 하지만 이는 거래상 관행에 불과하며, 타당한 법률적 항변 사항이 될 수 없습니다.

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새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 것은 어느정도 이해할만한 사정이기도 합니다. 집주인도 집 한채를 겨우 마련한 경우에는 수억원 상당의 보증금을 현찰로 보유하고 있지는 못하기 때문입니다.

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그런데 임대인들 간의 분쟁으로 임차인이 피해를 보게 되는 사례가 종종 발생하는데요. 그것은 임대인이 사망하여 임대인의 자녀들이 상속을 받은 경우입니다.

임대인이 사망하면 임대인의 지위가 상속인들에게 그대로 이전이 되는데요. 상속인이 여러명인 경우에 서로에게 보증금반환 책임을 미루며 돈을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 상대방 상속인에 대한 악감정을 애꿎은 세입자에게 푸는 것입니다.

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이 경우 임차인은 곤란한 사정에 빠지게 되는데요. 임대인으로부터 제 때에 보증금을 돌려받지 못하면 이사 계획에 차질이 생기고 추가 대출이자를 부담해야 하는 등의 극심한 피해가 발생하기 때문입니다.

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보증금을 돌려받지 못한 원인이 임대인 사망이라는 전혀 예측할 수 없었던 사정인 경우에는 더욱 그렇습니다. 임대인의 상속인들이 서로에게 보증금 반환 책임을 미루며 나몰라라 하는 경우에 세입자들은 속이 타들어갈 수밖에 없습니다.

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임대인의 상속인이 여러명인 경우 상속 포기나 한정 승인을 하지 않는 이상 임대인의 지위가 공동 상속인들에게 그대로 승계가 됩니다.

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공동 상속인들은 임대차보증금에 대하여 불가분채무를 부담하게 됩니다. 불가분 채무를 여러 사람이 채무 전체에 대하여 책임을 부담하게 되는 채무를 의미합니다.

보증금이 1억원에 대하여 2명의 상속인이 지분별로 가분채무를 부담하게 되면 각 상속인인 5천만원 씩의 책임만을 부담하게 됩니다. 하지만 불가분채무인 경우 2명의 상속인은 1억원 전체에 대한 반환책임이 인정됩니다.

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세입자는 2명 중 누구에게라도 1억원 전체를 반환하여 줄 것을 요구할 수 있는 것입니다. 간혹 공동상속인들이 상속 지분만큼의 책임 부담만을 주장하는 경우가 있는데, 이는 법률상 타당한 항변이 아닙니다. 대법원 판례는 임대인의 지위를 승계한 공동상속인들이 부담하는 보증금반환채무는 불가분채무라고 분명하게 판시한 바가 있습니다.

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이 경우 세입자는 공동상속인들에게 불가분채무의 이행을 청구할 수 있는데요. 각 상속인들에게 보증금 전액에 대한 책임을 이행하라고 청구할 수 있는 것입니다.

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문제는 임차권등기명령의 경우인데요. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 세입자가 이사를 가야하는 사정이 있는 경우 반드시 임차권등기명령 절차를 진행해야 합니다.

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기존에는 임대인이 사망한 경우 상속인들 명의로 상속대위등기를 한 이후에 임차권등기명령을 해야 했습니다. 이것도 마음 먹으면 할 수 있는데, 문제는 막대한 등기비용, 취득세 등을 임차인이 납부해야 한다는데 있었습니다.

그런데 최근 등기 선례가 개정되어 상속대위등기 없이 곧바로 상속인들 명의로 임차권등기가 가능해졌는데요. 전세사기 가해자가 사망한 경우 피해자인 세입자들의 임차권등기명령 절차가 번거롭다는 문제점이 끊임없이 지적되었고, 이를 해결하기 위한 방법이 드디어 마련된 것입니다.

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오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 임대인이 사망한 이후에 상속인들이 서로에게 보증금반환 책임을 미루며 상대방 상속인에게 보증금을 알아서 받아가라고 하여 크게 곤란한 상황에 처하게 되었는데요.

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케이엔파트너스 전세금반환센터에 도움을 요청해주셨는데, 저희는 사건을 의뢰한 즉시 임대인들의 상속인들을 상대로 보증금반환청구소송 및 임차권등기명령절차를 진행하였습니다.

케이엔파트너스 전세금반환센터는 최근 변경된 대법원 등기 선례를 반영하여 임대인의 상속인들 명의로 임차권등기명령을 신청하였는데요. 결과는 전부 인용이었습니다.

전세보증금을 제 때에 돌려받지 못하면 세입자는 크게 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 세입자는 신속한 법적 조치를 취해 보증금반환을 도모해야 합니다.

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