명도소송에서 승소 판결을 받는 것은 절반의 성공일 뿐입니다. 진정한 해결은 임차인으로 건물을 안전하게 인도받아 점유를 회복하는 데 있습니다.

만약 임차인이 판결 이후에도 퇴거를 거부한다면, 임대인은 법적 강제력을 동원하여 집행 절차를 밟아야 합니다. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에서 강제집행의 상세 과정을 안내해 드립니다.

1. 집행문 부여 및 신청

승소 판결문이 나왔다고 해서 바로 집행관이 출동하는 것은 아닙니다. 판결문에 '집행문'을 부여받고 송달/확정 증명원을 갖추어 관할 법원 집행관실에 강제집행을 정식으로 신청해야 합니다. 제소전화해조서나 공정증서가 있는 경우에도 동일한 신청 과정이 필요합니다.

2. 계고 절차 (부동산 인도계고)

집행관이 현장을 방문하여 임차인에게 "며칠까지 자발적으로 비우지 않으면 강제로 짐을 빼겠다"고 공식적으로 예고하는 단계입니다.

전문가의 팁: 실제로 계고 단계에서 압박을 느낀 임차인이 스스로 짐을 나가는 경우가 많습니다. 이 단계에서 적절한 협상을 병행하면 본집행에 드는 막대한 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.

3. 본집행 (강제 퇴거 및 인도)

계고 기간이 지났음에도 퇴거하지 않을 경우 실행됩니다. 집행관의 지휘 아래 노무 인력과 트럭이 투입되어 내부에 있는 모든 집기와 물건을 밖으로 끌어냅니다. 이후 자물쇠를 교체함으로써 임대인은 법적으로 완전한 점유권을 되찾게 됩니다.

4. 매각 절차 (유산 동산 경매)

본집행으로 뺀 물건들은 임의로 버릴 수 없으며 별도의 컨테이너 등에 보관해야 합니다. 임차인이 이를 찾아가지 않는다면, 보관 비용 부담을 줄이기 위해 법원의 허가를 받아 유체동산 경매(매각)를 진행해야 합니다.

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