보증보헙에 가입해도 보증금을 떼이는 경우

안녕하세요.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

전세사기 사건이 이슈화 되면서 언론에 알려지고 정부가 이에 대한 여러가지 대응책을 마련했지만 여전히 전세사기가 극성을 부리고 있어 세입자의 근심이 이만저만이 아닌데요.

끝이 보이지 않는 전세사기 대란이 그야말로 전국의 세입자들을 패닉에 빠트리고 있습니다.

굵직굵직한 전세사기 사건이 언론에 도배된지 오랜 시간이 지났음에도 이에 대한 원인과 해결방안에 대해 심도깊은 대안은 찾기 어려운 상황입니다.

이로인해 전세사기 피해자들은 전세사기의 원인과 해결책에 대해 정확한 정보를 제공받지 못하고 있는 상황인데요. 이는 매우 안타까운 일이 아닐 수 없습니다.

전세사기는 지난 수년에 걸쳐 사기수법이 진화되어 왔기 때문에 일반인들이 알아차리기 매우 어려운데요. 전세사기가 원인 자체가 매우 복합적이기 때문에 그 해결이 쉽지않습니다.

하지만 대부분의 사람들은 전세사기의 원인과 그에 따른 해결방안을 지나치게 가볍게 생각하는 경향이 있는데요.

그저 단순히 전입신고와 확정일자를 받고 보증보험에 가입하면 전세금을 떼일 걱정이 없다 라는 식으로 대책을 소개하거나, 전세사기가 없어지기 위해선 전세 자체를 없애야 한다는 극단적인 생각을 합니다.

하지만 문제는 그렇게 단순하지 않습니다. 최근에는 보증보험을 가입했는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 피해자들이 속출하고 있는데요.

전세사기 피해해복을 돕기 위해 정부에서 전세사기 특별법 등 여러가지 피해회복에 관한 정책을 내놓았지만 오히려 특별법으로 인해서 단순했던 문제해결 방법이 더 어려워진 부분도 있습니다.

보통 사회 문제를 해결하기 위해선 그에 관한 법을 제정한면 된다고 생각하지만, 반대로 새로 만들어진 법 때문에 더 큰 혼란을 발생시킬 때도 있습니다.

오늘 설명드릴 보증보험제도가 바로 여기에 속하는데요. 보증보험은 세입자가 보증금을 반환받지 못하는 사태를 방지하기 위해 만들어졌습니다.

보증보험에 가입한 세입자가 집주인에게 보증금을 반환받지 못할 경우, 보증보험회사가 대신 보증금을 지급하고, 이후에 집주인에게 해당 금원을 청구하는 구조로 되어있습니다.

설명드린것처럼 기본적으로 보증보험제도는 세입자를 보호하기 위한 제도인데요. 하지만 보증보험제도는 저금리 시절에 부동산 경기를 부양하기 위해 도입된 제도입니다.

부동산 경기가 한창 호황일때 갭투자라는 것이 유행처럼 번져 너도나도 부동산 갭투자를 했었는데요. 이에 맞물려 보증보험제도가 뒷밤침되면서 세입자들은 고민하지않고 은행에서 대출을 받은 뒤 전세로 사는 선택을 하게 됬습니다. 그리고 집주인들은 세입자에게 받은 보증금으로 너도나도 갭투자를 하기 시작했습니다.

갭투자를 잘 활용하면 자기의 자본이 없더라도 세입자에게 받은 보증금으로 주택을 구입하는 것이 가능했고, 이러한 방식으로 수십에서 수백채를 보유한 갭투자꾼들이 전국에 넘처나기 시작했습니다.

하지만 저금리 시대가 끝나고 고금리 시대로 돌입하면서 갭투자에 잠재되어 있었던 문제가 터지게 되었는데요. 자기자본이 없는 임대인들은 이자나 국세를 감당하지 못하게 되었고, 이로 인해 전세집이 경매나 압류에 넘어가게 되는 깡통전세가 속출하게 되었습니다.

그럼에도 보증보험에 가입되어 있으니 나는 상관없다 라고 생각하시는 분들이 대부분인데요. 하지만 앞서 설명드린 것처럼 문제는 그렇게 단순하지 않습니다.

보증보험제도는 감당키 어려운 빛을 보험회사가 떠 않겠다는 취지인데요. 세입자가 집주인에게 보증금을 반환받지 못하자 보증보험사는 적자에 시달리게 되었습니다.

실제 기사에 따르면 보증보험회사가 회수하지 못한 금액이 수조원에 이른다고 하는데요. 실제 지금까지도 보증보험사가 빛에 허덕여 세입자에게 금액을 지불할 여력이 없다는 말이 돌고 있습니다.

집주인이 망하기전에 보증보험사가 먼저 망한다는 말이 괜히 나온것이 아닌데요. 재정상황이 악화된 보증보험사는 이를 타개하려 여러가지 시도를 하는데 그 중 하나가 보증보험이행 거절입니다.

보증보험을 청구하는 절차 자체도 매우 까다로운데요. 보증보험에 가입한 세입자가 방문을 하면 괜한 트집을 잡거나 4시에 업무시간이 끝났으니 다음에 오라고 하며 헛걸음을 하게 만듭니다.

심한 경우 아무런 근거도 없이 계약이 만료된 때로부터 3개월이 지났으니 보증보험이행청구가 불가능하다고 말하기도 합니다.

이 모든 현상이 부동산 경기 부양을 위해 졸속으로 제도를 만든 허점이 들어난 것인데요. 보증보험 가입 시 대부분 사람들이 약관을 자세히 확인하지 않고 가입하는데요. 자세히 들여다보면 세입자들에게 말도 안되게 불리한 조항으로 작성되어 있는 경우가 대부분입니다.

이 때문에 세입자들은 수십에서 수백만원을 지불하고 보증보험에 가입했는데 보증보험사로부터 보증금을 받지 못하는 사태가 발생하고 있습니다.

보증보험만 믿었는데 난데없는 사유로 지급거절통지를 받게되면 세입자의 입장에선 매우 당혹스러운데요. 근 몇년간 발생한 전세사기 사건으로 인하여 과도한 업무량으로 인해 접수 후 3개월이 지나야 보험금 지급 여부가 결정이 되는데, 지급거절통지를 받은 세입자는 3개월의 시간만 날린 셈이 됩니다.

보증보험금 지급을 거절당한 세입자는 집주인에게 보증금반환소송을 제기하거나, 보험회사에 보증이행청구소송을 진행하는 선택을 해야하지만, 해당 결정 역시 쉬운 것이 아닙니다.

최근에는 집주인보다 보증보험사에 대해 소송을 제기하는 숫자가 증가했는데요. 집주인에게 소송을 제기하는 것보다 보험사에 소송을 제기하는 것이 유리하다는 판단에서 진행했을 것입니다.

이와 같이 전세사기 사건의 해결은 복잡하게 꼬여있는 실타래와 같습니다. 먹이사슬의 최하단에 있는 세입자들은 전입신고, 확정일자, 보증보험가입 등 할 수 있는 모든 조치를 취했어도 보증금을 떼이는 억울한 상황에 처하게 됩니다.

전세사기 사건은 결코 문제의 원인과 해결 방법을 단순화시켜 생각해서는 피해를 회복할 수 없습니다. 전세사기 사건에 정통한 전세사기변호사의 도움이 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다.

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