전세 원상복구 특약, 문구 유형에 따라 임차인 책임 범위가 달라지는 이유

전세계약 종료 시점에 임대인이 도배·장판 교체비나 각종 수리비를 청구하며 보증금에서 공제하겠다고 통보하는 경우가 적지 않습니다. 계약서에 원상복구 특약이 명시되어 있다는 이유만으로 서명한 임차인이 청구된 금액을 그대로 감당해야 하는지가 실무에서 자주 쟁점이 되는데요.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 원상복구 특약이 계약 내용으로서 효력을 가질 수는 있지만, 실제 부담 범위는 문구의 구체적 내용과 입주 당시 주택 상태, 훼손의 실제 원인에 따라 크게 달라진다고 안내드립니다. '새것으로 교체', '수리비 전액 부담'과 같은 표현이 있다고 해서 임대인이 요구한 금액 전부가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

• 01 특약이 있다고 모든 복구비가 인정되는 건 아닙니다
• 02 문구 유형별로 달라지는 책임 범위
• 03 무효로 다툴 수 있는 조항과 확인 절차
• 04 보증금에서 공제당했다면 준비할 자료

01. 특약이 있다고 모든 복구비가 인정되는 건 아닙니다

계약서에 원상복구 특약이 존재한다고 해서 임대인이 요구하는 비용이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 민법상 임대차 종료 시 임차인에게 원상회복의무가 인정되기는 하지만, 실제 부담 범위는 계약 내용과 임차 당시 주택 상태, 임차인이 변경하거나 훼손한 부분을 구체적으로 따져본 뒤 판단됩니다.

'퇴거 시 원상복구한다'는 일반적인 문구만 있다면, 임차인이 직접 설치하거나 변경한 시설, 고의나 과실로 훼손한 부분이 우선적으로 문제가 됩니다. 반면 정상적으로 거주하며 시간이 지나 자연스럽게 낡은 부분까지 신품 상태로 되돌려야 한다고 단정 짓기는 어렵습니다.

대법원 또한 원상회복의 내용과 범위는 계약 체결 경위와 구체적 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 실제로 변경한 부분 등을 종합적으로 살펴 개별 사건마다 판단해야 한다는 입장을 보이고 있습니다.

02. 문구 유형별로 달라지는 책임 범위

원상복구 특약에서 정말 중요한 부분은 구체적으로 무엇을 복구하기로 약정했는지입니다. 단순히 '원상복구'라고만 적힌 경우와, 특정 시설의 철거나 도배·장판 교체를 명시한 경우는 같은 기준으로 판단하기 어렵습니다.

실무에서는 임차 당시 상태로 되돌린다는 취지의 문구, 임차인이 설치한 시설만 철거하도록 한 문구, 도배·장판을 새것으로 바꾸도록 한 문구, 그리고 수리비와 원상복구 비용 일체를 임차인이 부담하도록 한 문구를 각각 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 부담 범위를 크게 넓히는 문구일수록 계약 체결 당시 그 내용이 구체적으로 합의됐는지, 어떤 손상까지 포함하는지를 함께 검토해야 합니다. 임대인이 일방적으로 제시한 견적서 하나만으로 보증금 공제액이 그대로 확정되는 것도 아닙니다.

03. 무효로 다툴 수 있는 조항과 확인 절차

원상복구 특약이 과도하다는 이유만으로 곧바로 무효가 되지는 않으며, 약정 내용과 법률상 제한을 함께 검토해야 합니다. 주택임대차보호법은 해당 법률에 위반해 임차인에게 불리한 약정의 효력을 인정하지 않지만, 모든 원상복구 특약을 일률적으로 무효로 만드는 규정은 아닙니다. 청구를 받았다면 다음 순서로 근거를 확인해보시기 바랍니다.

대법원은 특별한 사정이 없다면 임차인은 자신이 임차했을 당시 상태를 기준으로 주택을 반환하면 되고, 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무를 부담하지 않는다고 판단한 바 있습니다. 따라서 입주 당시 상태를 보여주는 증거는 보증금반환청구권을 지키는 데 매우 중요한 역할을 합니다.

04. 보증금에서 공제당했다면 준비할 자료

원상복구 비용을 두고 다툼이 생겼다면 먼저 임대인이 주장하는 훼손 부위와 비용의 근거를 확인해야 합니다. 이후 입주 당시와 퇴거 당시의 상태를 비교해 실제로 임차인의 책임인지, 청구된 복구비가 적정한 수준인지를 구분하는 순서로 대응하는 것이 좋습니다.

임대인이 실제 손해보다 지나치게 높은 금액을 요구하는 경우도 흔한데, 이런 경우를 대비해 아래와 같은 자료를 미리 확보해두면 대응이 한결 수월해집니다.

보증금에서 일방적으로 원상복구비가 공제된 채 반환이 거부되고 있다면, 공제 근거를 먼저 확인한 뒤 보증금반환청구 등 민사절차를 검토해볼 수 있습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 계약서 특약의 문구 해석부터 책임 범위 판단, 보증금반환청구까지 사안별로 필요한 법적 조력을 제공하고 있습니다.