전세보증금 공동명의, 한 명의 집주인에게 전액 청구할 수 있을까

전세계약 기간이 끝났는데 등기부상 집주인이 부부나 가족 등 2인 이상 공동명의로 되어 있다면, 임차인 입장에서는 누구에게 보증금을 돌려받아야 하는지부터 막막해지는 경우가 많습니다. 지분 비율대로 각각 나누어 요구해야 하는 것인지, 아니면 한 사람에게 전액을 청구해도 되는 것인지 판단이 서지 않기 때문이에요.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 이러한 전세보증금 공동명의 반환 분쟁에서 임대차계약의 당사자 구성과 보증금 지급 경위를 함께 살펴야 정확한 청구 대상을 정할 수 있다고 안내하고 있습니다.

• 01 공동명의 보증금, 지분만큼만 나눠 청구해야 할까
• 02 계약서에 집주인 한 명만 기재되어 있다면
• 03 반환이 안 될 때, 청구 절차는 어떻게 진행할까
• 04 청구 전 확보해두어야 할 증거와 상황별 정리

01. 공동소유자의 보증금 반환, 지분별로 나눠야 할까

공동소유자들이 함께 하나의 주택을 임대하고 보증금을 지급받았다면, 그 보증금을 돌려줄 의무는 원칙적으로 나눌 수 없는 채무, 즉 불가분채무로 취급됩니다. 임대인 각자가 2분의 1씩 지분을 가지고 있다고 하더라도 임차인이 반드시 절반씩 나누어 청구해야 하는 것은 아니라는 의미예요.

대법원 역시 건물을 공유하는 사람들이 공동으로 임대하고 보증금을 함께 수령한 경우, 그 반환채무는 원칙적으로 불가분채무에 해당한다는 입장을 유지해 왔습니다. 최근 2025년 판결에서도 같은 법리가 다시 확인된 바 있어요.

따라서 이러한 불가분채무 구조가 인정된다면, 임차인은 공동임대인 가운데 자력이 충분한 한 사람만을 상대로 보증금 전부의 지급을 요구할 수 있습니다. 다만 이는 등기부상 공동명의라는 사실만으로 자동 인정되는 것이 아니라, 계약서상 임대인 표시와 실제 임대차 관여 여부를 함께 대조해 판단해야 하는 문제입니다.

02. 계약서에 집주인 한 명만 기재되어 있다면

등기부상으로는 공동명의 주택이지만 정작 임대차계약서에는 공유자 중 한 사람의 이름만 임대인으로 올라가 있는 경우도 흔합니다. 이럴 때는 계약이 체결된 경위를 조금 더 구체적으로 들여다볼 필요가 있어요.

다른 공유자가 임대차에 동의했는지, 계약 체결을 위임했는지, 혹은 이후 임대인 지위를 사실상 승계한 사정이 있는지에 따라 각자가 부담하는 책임의 범위가 달라질 수 있기 때문입니다. 계약 당시 위임장이나 인감증명서, 문자메시지나 카카오톡 대화 등 다른 공유자의 동의를 뒷받침할 자료가 남아 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.

보증금이 입금된 계좌 명의 역시 중요한 판단 자료가 됩니다. 한편 임대차가 진행되는 도중 주택의 지분이 다른 사람에게 넘어간 경우라면 판단 기준이 달라지는데, 주택임대차보호법은 임차주택의 양수인이 종전 임대인의 지위를 그대로 승계한다고 정하고 있고, 대법원도 지분 일부를 새로 취득한 공유자가 공동임대인으로서 보증금 반환의무를 함께 부담할 수 있다고 판단하고 있습니다.

03. 반환이 안 될 때, 청구 절차는 어떻게 진행할까

임대차 기간이 끝났는데도 공동명의 집주인들이 보증금을 돌려주지 않는다면, 무작정 소송부터 준비하기보다 계약 종료 사실과 반환채무자를 먼저 정리한 뒤 절차를 밟아나가는 것이 순서입니다.

이사를 먼저 해야 하는 상황이라면 임차권등기를 챙기는 것도 잊어서는 안 됩니다. 임차권등기가 마쳐지기 전에 주택의 점유와 주민등록을 먼저 옮기면 그동안 유지해 온 대항력이 사라질 수 있으므로, 반드시 순서를 지켜 진행해야 해요.

04. 청구 전 확보해두어야 할 증거와 상황별 정리

공동명의 전세 보증금 반환 청구에서 관건은 소유관계, 계약관계, 그리고 실제 보증금이 오간 사실을 하나로 연결할 수 있는 자료를 갖추는 것입니다. 특히 공동임대인 가운데 한 사람이 보증금을 받은 적이 없다거나 다른 집주인에게 요구하라고 발뺌한다면, 계약 당시 정황을 객관적으로 뒷받침할 자료가 반드시 필요해집니다.

공동임대인들 사이에서 보증금을 내부적으로 어떻게 나누어 가졌는지는 임차인이 알기 어려운 영역이므로, 임차인이 입증해야 할 부분은 결국 누가 임대차계약의 당사자로서 반환의무를 지는지입니다.

전세 공동명의 보증금 반환 청구에서는 집주인들의 지분율만 보고 청구금액을 미리 나누기보다, 실제 임대차계약의 당사자가 누구이고 공동임대관계가 성립했는지부터 정리하는 것이 우선입니다. 감정적으로 각 집주인을 개별적으로 독촉하기보다는 계약서, 등기부, 보증금 지급 자료를 근거로 반환책임의 구조를 확인하는 편이 회수 가능성을 높입니다.

공동명의자들이 서로 책임을 미루거나 한쪽의 재산이 먼저 처분될 우려가 있다면, 대응이 늦어질수록 실제 회수는 더 어려워질 수 있습니다. 보증금 액수와 반환책임자, 임차권등기 여부, 소송과 강제집행 대상을 함께 검토해야 하는 사안인 만큼 계약관계가 복잡하다면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소와 같은 곳에서 구체적인 법률 검토를 받아보시길 권합니다.