보증금 못 받은 채 만기가 지났다면, 계속 거주해도 되는지 총정리

전세 만기가 지났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면서 "계약은 끝났으니 일단 집부터 비워달라"고 요구하는 경우가 있습니다.

이미 새 집 계약까지 마친 임차인이라면 이대로 계속 살아도 되는지, 반대로 먼저 이사하면 보증금 회수에 불리해지는 것은 아닌지 불안할 수밖에 없습니다. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소가 정리한 결론부터 말하면, 계약기간이 끝났다는 사정만으로 임차인의 점유가 곧바로 불법이 되지는 않습니다. 이번 글에서는 계약 종료 후에도 계속 거주할 수 있는 근거와 동시이행 관계, 이사할 때 필요한 임차권등기까지 함께 짚어보겠습니다.

• 01 만기 이후 계속 거주해도 불법점유가 아닌 이유
• 02 동시이행항변권으로 인도를 거절할 수 있는 범위
• 03 계속 거주 시 사용료·관리비 정산 문제
• 04 이사가 불가피하다면 임차권등기와 증거 관리

01. 만기 이후 계속 거주해도 불법점유가 아닌 이유

전세계약서에 적힌 만기일이 지났다고 해서 그다음 날부터 임차인이 아무 권리 없는 점유자가 되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대차기간이 끝나더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 계속 존속하는 것으로 정하고 있습니다.

따라서 보증금을 못 받은 채 만기 이후에도 거주하고 있다면, 단순히 계약기간이 종료됐다는 사정만으로 임대인이 곧바로 무단점유를 주장하기는 어렵습니다. 임차인은 보증금을 반환받지 못했고, 임대차 종료에 따른 정산도 아직 끝나지 않은 상태이기 때문입니다.

문제는 임대인이 "새 세입자를 받아야 보증금을 줄 수 있으니 먼저 집을 비우라"고 요구하는 경우입니다. 돈을 받지 못한 상태에서 점유를 먼저 넘기면 보증금 회수 위험이 커질 수 있으므로, 이러한 요구에 무조건 응할 필요는 없습니다. 다만 대법원도 이 경우 점유 자체는 불법점유로 보지 않되, 실제 사용·수익으로 얻은 이익에 대해서는 별도의 정산 문제가 생길 수 있다고 판단한 바 있습니다.

02. 동시이행항변권으로 인도를 거절할 수 있는 범위

전세금 반환 분쟁에서 중요한 개념 중 하나가 동시이행항변권입니다. 상대방이 자신의 의무를 이행하지 않았다면, 서로 맞물려 있는 나의 의무 이행도 거절할 수 있다는 의미입니다.

민법도 쌍무계약에서 상대방이 채무를 이행할 때까지 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 규정하고 있습니다. 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 주택을 인도해야 하는데, 이 두 의무는 일반적으로 서로 맞물려 문제됩니다. 임대인이 돈을 전혀 준비하지 않은 채 "먼저 열쇠를 넘기고 나가면 나중에 주겠다"고 요구한다면, 임차인은 인도와 반환을 함께 진행하겠다는 입장을 밝힐 수 있습니다.

이때 중요한 것은 감정적으로 대응하는 것이 아니라, 전세보증금 반환과 동시에 인도하겠다는 의사를 문자메시지나 내용증명으로 명확하게 남겨두는 것입니다. 계약 종료 사실과 반환 요구 시점, 임대인의 답변을 시간순으로 남겨두면 이후 임대인이 "임차인이 비우지 않아 못 줬다"고 주장할 때 당시 정황을 확인하는 자료가 될 수 있습니다.

03. 계속 거주 시 사용료·관리비 정산 문제

계속 거주가 가능하다는 설명을 들으면 가장 많이 혼동하는 부분이 거주 비용입니다. 법적으로 계속 점유할 수 있다는 것과, 그 공간을 아무 부담 없이 사용할 수 있다는 것은 서로 다른 문제입니다. 짐만 두고 있는 경우와 실제로 매일 거주하는 경우도 사실관계가 달라질 수 있습니다.

임대인이 보증금을 지급하지 않았으니 관리비나 사용료도 전혀 부담하지 않아도 된다고 단정하는 것은 위험합니다. 반대로 계약 종료 다음 날부터 임차인의 모든 점유를 불법으로 보고 임의로 손해배상금을 청구할 수 있다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 결국 계약이 언제 종료됐는지, 주택을 어떻게 사용했는지, 보증금 반환의무가 언제 현실적으로 제공됐는지를 함께 확인해야 합니다.

04. 이사가 불가피하다면 임차권등기와 증거 관리

직장 이동이나 새집 계약, 자녀 학교 문제처럼 보증금을 받기 전이라도 반드시 이사해야 하는 경우가 있습니다. 이때는 계속 거주만 고집하기보다 기존 권리를 지키면서 이사할 수 있는 절차부터 검토해야 합니다.

대표적인 제도가 임차권등기명령입니다. 등기가 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 점유나 주민등록이라는 대항요건을 상실하더라도 그대로 유지될 수 있습니다. 다만 신청 사실과 등기 완료 사실은 다르므로, 실제 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하는 것이 안전합니다.

보증금을 못 받았다는 이유만으로 임차인이 만기 다음 날부터 갑자기 불법점유자가 되는 것은 아닙니다.

다만 계속 거주할 수 있다는 사실만 믿고 아무 조치 없이 기다리는 것도 바람직하지 않습니다. 제이씨엘파트너스는 계약 종료 시점 확인부터 임차권등기, 전세금반환소송과 강제집행까지 상황에 맞는 대응 방향을 함께 설계해 드립니다. 명도 요구와 보증금 미반환 문제가 충돌하고 있다면 초기 상담을 통해 현재 권리관계부터 점검해 보시기 바랍니다.