임대인이 여러 명일 때, 보증금은 누구에게 어떻게 청구해야 할까

임대차 계약이 끝난 뒤 등기부를 열람해 보니 소유자가 두 명 이상이거나, 계약 이후 소유권이 여러 차례 넘어가 있어 보증금을 누구에게 청구해야 할지 막막해지는 임차인들이 적지 않습니다. 소유자가 여러 명이라고 해서 반드시 지분 비율대로 나누어 청구해야 하는 것은 아니며, 상황에 따라서는 공동소유자 중 한 명에게 전액을 구할 수 있는 경우도 있습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 계약서상 임대인 표시와 등기부, 소유권 변동 내역을 함께 검토해 청구 상대방과 범위를 확인하는 과정을 안내해 드리고자 합니다.

• 01 계약서에 적힌 임대인부터 확인해야 하는 이유
• 02 공동임대인이라면 지분만큼만 청구해야 할까
• 03 소유자가 바뀐 경우, 청구 상대방과 대응 절차
• 04 청구 전 챙겨야 할 자료와 최종 정리

01. 계약서에 적힌 임대인부터 확인해야 하는 이유

부동산을 두 명 이상이 공동으로 소유하고 있다고 해서, 그 사람들 모두가 자동으로 임대차계약의 당사자가 되는 것은 아닙니다. 등기부상 소유자 수와 계약서상 임대인 표시가 항상 일치하지는 않기 때문입니다.

계약서에 공유자 전원이 임대인으로 기재되어 있고 함께 서명·날인했다면 공동임대인 관계로 보는 데 큰 어려움이 없습니다. 반면 공유자 중 한 사람만 서명했다면 나머지 공유자가 계약 체결을 위임했는지, 사실상 동의한 사정이 있는지까지 따져봐야 합니다.

따라서 보증금 반환을 요구하기 전에는 등기사항전부증명서상 현재 소유자, 계약서의 임대인 표시, 보증금을 실제로 입금받은 계좌를 함께 대조해 보아야 합니다. 명의상으로만 공동소유인지, 실질적인 공동임대차인지에 따라 청구 상대방이 달라질 수 있습니다.

02. 공동임대인이라면 지분만큼만 청구해야 할까

공유자들이 하나의 주택을 함께 임대했다면, 보증금을 각자의 지분 비율에 맞춰 나누어 청구해야 하는 구조는 아닙니다. 판례는 건물 공유자들이 공동으로 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없다면 지분별로 따로 임대한 것이 아니라 하나의 목적물을 공동으로 임대한 것으로 판단해 왔습니다.

이에 따라 보증금 반환채무는 성질상 나눌 수 없는 불가분채무로 판단되는 경우가 많습니다. 임대인 지위를 공동으로 승계한 사안에서도 같은 취지의 판단이 이어지고 있습니다.

예를 들어 지분이 60 대 40으로 나뉘어 있더라도, 보증금 1억 원 가운데 6천만 원과 4천만 원씩만 각각 청구해야 하는 것은 아닙니다. 불가분채무로 인정된다면 공동임대인 중 한 명에게 보증금 전액의 반환을 청구하는 방안도 검토할 수 있습니다. 다만 보증금은 결국 한 번만 회수할 수 있으므로, 한쪽에서 일부를 지급받았다면 그만큼 전체 반환채권도 줄어듭니다.

03. 소유자가 바뀐 경우, 청구 상대방과 대응 절차

임대차 도중 소유자가 바뀌거나 지분 일부가 다른 사람에게 이전됐다면, 현재 임대인 지위를 누가 승계했는지부터 확인해야 합니다. 주택임대차보호법은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 정하고 있어, 대항력 있는 임대차가 유지되는 동안 소유권이 넘어갔다면 새로운 소유자가 반환의무를 부담하는지가 중요한 기준이 됩니다.

실제로 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 반환채무 역시 불가분채무에 해당한다고 본 판단도 있습니다. 임대인이 사망해 여러 상속인이 공동상속한 경우에도 법정상속분에 따라 자동으로 나뉘는 것이 아니라 공동으로 반환의무를 부담한다고 본 사례가 있어, 보증금 반환채권의 범위를 소송 제기 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.

04. 청구 전 챙겨야 할 자료와 최종 정리

집주인이 여러 명인 사건에서는 누구에게 돈을 보냈는지만큼, 누가 임대인의 지위를 실제로 부담했는지를 보여주는 자료가 중요합니다. 임대차계약서 원본과 갱신계약서, 등기사항전부증명서, 보증금 이체내역, 계약 당시 위임장과 중개대상물 확인·설명서까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

공유자 중 한 명이 계약에 관여한 적이 없다거나 자신의 지분만 책임지겠다고 주장할 수 있으므로, 계약 체결 과정과 임대인 지위 승계 여부를 객관적으로 뒷받침할 자료를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

집주인이 여러 명이라는 이유만으로 보증금을 지분 비율대로 나누어 청구해야 하는 것은 아닙니다. 공동임대인들이 하나의 계약을 체결했거나 임대인 지위를 공동으로 승계했다면, 반환채무가 불가분채무로 인정되어 한 명에게 전액을 청구할 수 있는 경우가 있기 때문입니다.

다만 등기부에 이름이 있다는 사정만으로 모든 공유자에게 동일한 책임이 발생한다고 단정할 수는 없습니다. 계약 당시 임대인이 누구였는지, 소유권 변동 이후 지위가 누구에게 승계됐는지를 먼저 확인해야 하며, 반환이 지연되고 있다면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소와 함께 계약서와 등기부, 이체내역을 기준으로 청구 상대방과 범위를 초기 단계에서 정리해 두는 것이 필요합니다.